不動産屋が合わない!そんなとき媒介契約は解除できるのか?

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不動産売却の相談で頂くお悩みの中に、『不動産業者と媒介契約を結んだのだが売れる気配がない。どうしたらいいだろうか?』という類のものがございます。

 

この媒介契約、契約期間中でも解除はできるのでしょうか?

またできるとすればどのような場合なのかについて書いてみたいと思います。

 

媒介契約解除の事由と原因

媒介契約を解除できるケース・した方がいいケース

まず、不動産業者との間に交わす媒介契約には大きく分けて3種類の形態があります。

関連記事:詳しくは不動産売却で失敗しない媒介契約5つのチェックポイントをご参照ください。媒介契約の性質とポイントについて書いております。

  • 一般媒介
  • 専任媒介
  • 専属専任媒介

上記3種類、どの形態で媒介契約を締結しているのか確認しましょう。

1.どのような状況で解除できるのか?

媒介契約の解除については依頼者、および媒介契約を締結している不動産業者間、双方の合意が必要です。つまり、『なんとなく嫌だな。』といった理由でも合意があれば解除は可能です。しかしながら、実際にそういった理由での解除はおすすめできません。以下、媒介契約を解除できる正当事由について

 

・不動産会社が、媒介契約に定められた業務を誠実に遂行しない場合

・不動産会社が、媒介契約に関する重要な事項について、故意または重過失により事実を告げない、または、不実のことを告げた場合

・不動産会社が、宅地建物取引業に関して不正、または著しく不当な行為を行った場合
(他の依頼者の仲介業務で不正があったような場合も含む)

 

解除の方法は口頭、もしくは書面にて行います。

 

2.売主都合の場合、違約金は発生するのか?

これについては媒介契約に記載した金額が成約したと想定した場合、発生する仲介手数料を上限として売主に対し請求すると約定することは可能です。

しかし、実際に媒介契約の解除の申し出を受けた場合、不動産業者としてはあまり追いかける事はしません。そもそも多くの場合、解除の原因が不動産業者に対する不満がベースになっているケースでは担当している不動産会社もある程度の自覚があるはずだからです。

 

過去、一度 媒介契約の解除を事由に違約金の請求に着手した不動産営業マンを見た事がありますが、手間と都庁からの勧告で断念していました。

 

3.こういう場合は媒介契約を解除した方がいい

以下、どのような場合に媒介契約を解除するべきか書いてみます。

 

  • 業務報告がない
  • 案内時の戸締りし忘れ等 物件の扱いが雑
  • 調べた結果、囲い込みをしていた
  • 連絡事項に不備が多い(とくに数字)
  • SNS等で個人情報を漏洩していた

 

上記、実際にあった解除の事由についてです。

エリアによっては車でお客様を案内する機会も多いのですが、物件前に長時間車を駐車し近隣住民からのクレームを受けた等の理由もありました。

一番の対策としては、依頼前にきちんと不動産業者を精査する事に他なりません。

注意:売却依頼前の方はこちらをご参照ください。『不動産査定依頼前にチェックしておきたい不動産屋の選び方』にて業者選びのポイントについて触れております。

 

上記に注意しながら不動産売却をスムーズに進めてください。

 

まとめ

  • 媒介契約は解除できる
  • 解除には事由が必要である
  • 解除の前に価格は適正か必ずチェックする

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