増築未登記物件|購入後増築した物件の売却時に注意したいポイント

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不動産概要書や、チラシなどを眺めているとたまに見かける増築未登記の表記。

一体、増築未登記とはなんでしょか?今回は売却する場合に沿って解説したいと思います。

現在所有している不動産を売却する際、増築があったかまた、増築部分の登記をしているか

否かによって成約するであろう価格が変化してしまいますので注意しましょう。

 

1.建物を増築したけれど登記していない状況とは?

建物を増築したけれど登記していない状況とは?

増築未登記という文字そのまま、建物を増築したが増築部分の登記をしていない物件の事です。

どのような場合に増築未登記状態になるのでしょうか。

1-1.所有者の自覚がないケース

例えば、土地に定着する車庫、物置等を建築後、増築するケースです。増築したはいいがそのまま登記する事もなく売却時に増築未登記状態になっているケースが多いです。

このようなケースでは所有者も増築未登記に自覚的ではなくて査定に行くと『そうなんですか?』という方もいらっしゃいます。結構築年数の経過している家によくあるパターンです。

1-2.所有者は自覚しているが登記していないケース

上記例のように増築は施したが自覚的に登記していないケースです。最近だと、中古戸建を購入してシェアハウスに改造、賃貸可能な床面積を増やすために所有者自身が増築してそのままみたいなケースも見られるようになりました。

 

増築の規模にもよりますが、けっこう大がかりにやっている場合、外目からはよくわからない部分について増築しているケースと様々です。

2.増築未登記物件のデメリット

増築未登記物件のデメリット

増築部分を未登記状態にしている事に付随するデメリットとはなんでしょうか?今一度おさらいしてみましょう。

2-1.金融機関からの借入れがしにくくなる

不動産取引においてその売買金額の対価をおおよその取引では融資でまかなうケースがほとんどです。その前提で考えてみると、増築未登記物件は金融機関からどのように評価されるのでしょうか?

このような増築未登記物件を購入しようと思い、金融機関へ持ち込むと金融機関にもよりますが増築部分登記を条件として融資を承認してくれる窓口もあったりします。しかしながら、増築部分の登記に掛かる手間やら金銭的負担を敬遠し、現況有姿で取引したいというケースもあります。

このような場合、相場より安く販売する必要がありますし、エリアによっては買手が付きにくい場合もあります。

ですので、いざ買手がついてこのような協議をするのではなくて、あらかじめ未登記部分を登記するのか、しないならしないで安く売り出すのか方針だけははっきりさせておいた方がいいでしょう。

2-2.建ぺい率・容積率オーバーしてしまう

新築時、ゆとりをもった設計をし、ある程度 建ぺい率・容積率に余裕がある場合はいいのですが、敷地に対して建ぺい率・容積率をいっぱいにとった物件の場合、建築後の増築が原因で建ぺい容積オーバー物件化する可能性があります。余談ですが、昔の金融機関はある程度の建ぺい容積オーバーは寛容に見ていたようです。

しかしながら、昨今 登記上の情報と物件そのものの現況が乖離していると金融機関は貸出してくれず、増築部分の解体等を条件付きになる可能性があるのでやはり注意が必要です。そもそも増築部分を登記しているならば増築部分の解体と滅失登記が必要ですし、ある程度の期間も要します。

やはり2-1.と同様、あらかじめ増築部分に懸念があるようでしたら是正するなりそのまま売り出すなりの方針は固めておきましょう。

2-3.費用負担が面倒

売買のケースにより様々ですが、基本的に中古物件、土地を売る際には費用負担が発生しがちです。土地の場合でしたら測量費が掛かるケースもありますし、あまりにも上物が経年劣化していれば解体する必要性も出てくるのです。

例によって増築未登記もこの部類から免れません。

売主によってはこの費用負担が出来ず、もしくは面倒なので現況まま販売するケースもありますが、おおよその場合売却時の手取り額が減りますし、ちょっとしたものの解消で高く売れるのであれば対処すべきだと言えます。

ちょっとした例なのですが、隣地の住戸と売買対象地上の建物を増築して連結したおうちのケースがあるのですが、増築が原因で容積オーバーになりそれも解消する手間が面倒だというご相談を受けた事があります。

やはり、解体、滅失の手間が嫌だという事でそのままの売出になりますが 通常取引されるであろう金額を下回る価格での販売となりました。

売却理由は人によって様々ですが、急に売らなくてはならないケースもあるわけでそういう状況においてなるべく面倒なのはいやだという心理にもなりがちです。

そうならない為に売り急ぐ必要がない今、もう一度所有している物件について調べる事をおススメ致します。

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