不動産の売却をご検討の方に特にお読み頂きたい記事です。
不動産を売却する際は多くの場合、不動産業者へと依頼する事となります。ですが、いきなり不動産業者へ依頼を掛ける前に、不動産業者が不動産を査定する際に用いている査定方法についてあらかじめ理解を深めておくと、査定額を提示された際に、金額算出への理解度が深まります。
今回は
- 住宅・土地の査定方法
- 収益物件の査定方法
- +α 査定する不動産営業マンの特徴
について説明します。もしこれからご売却をお考えの方は是非、参考にしてみてください。
1.取引事例比較法
1-1．近隣の事例を参照して価格を算出する方法
取引事例比較法では近隣の成約事例を参照して査定する方法です。
例えば、あなたが売りたいと思っている不動産がX区Y町にあればX区Y町の直近で取引され実際に成約した金額を参照し今後もし売出したら成約するであろう価格を予測するというものです。
不動産業者は原則レインズ（業者間が閲覧できるネットワーク）内に登録されている成約事例を参考にします。成約事例が少ない場所であれば近隣の業者にヒアリングしたりそのエリアに詳しい先輩、後輩、同僚に聞いたりもします。
宅建業者でなければなかなか見る事が難しいレインズですが、もしあなたが近隣の成約事例を確認したいという場合は申し出て頂ければ無料で成約事例を提供させて頂きます。
お問合せはこちらからお願い致します。
関連記事:もしあなたが不動産を売却したいと考えているのであれば不動産自動査定サイト|自分で不動産価格を調べられるおすすめサイト15選をご参照ください。ある程度の相場が不動産屋に問い合わせすることなく調べる事が可能です。
1-2．取引事例比較法は住宅の査定によく使われる
取引事例比較法は住宅の査定によく使われます。
マンション・土地で採用する場合は『坪（もしくは平米）あたりいくらか』その地域で流通しているのか事例をもとに確認していきます。
話を分かりやすくすると売却を考えている土地を査定する場合、そのエリアの東・西どちらかの４ｍ道路（公道）に接道している土地を基準（比準価格）にして対象の土地と比較し増減価するということです。
上記標準地のサンプルを抽出し、対象地に対しての
- 売買時の特殊な事情（事情補正）
- 売買時からの相場変動（時点修正）
- 売買対象地の地域差はどれくらいか（地域要因）
- 売買対象地の形状に基づく個別差（個別格差）
を勘案し価格を決定します。
例:そのエリアの土地が坪100万で成約している。似たような土地なので参考にしてみよう。おそらくこの土地も坪100万程度で成約するだろう。
というように考えます。（本当はもうすこし細かく考えます。）
2.原価法
2-1.もう一度その建物を取得したらいくらになるのかを考える
再度、その建物を取得（調達）した場合にいくらになるのかという考え方をします。
原価法で算出した価格をいわゆる積算価格と呼んでいます。
この積算価格は投資用物件の融資を受ける際、銀行が採用している計算方法です。（銀行によって積算だけで評価したり後述の収益還元法とミックスして評価する銀行もあります。）
つまり、この積算価格で対象物件の担保評価として見ているのです。
2-2.土地の価格の算出方法
まずは全国地価マップにアクセスしてください。
対象地の路線価を確認した上でその路線価に敷地の面積を掛け合わせます。
例:路線価 300,000円の場合 敷地面積が200㎡だとすれば
土地の積算価格は 300,000円×200㎡=2,100,000 ということになる。
2-3.建物の価格の算出方法
まずは以下の表をご覧ください。
再調達原価
| 木造・軽量鉄骨 | 15万円 |
| 重量鉄骨 | 18万円 |
| RC・SRC | 20万円 |
上記が再調達原価を算出する際の構造別の平米単価です。
例えば、RC造 延床面積500㎡の建物であれば再調達原価は
500㎡×200,000円=100,000,000円（1億）となる。
ここで算出した再調達原価に築後経過した年数を考慮します。
法定耐用年数
| 木造・軽量鉄骨 | 22年 |
| 重量鉄骨 | 34年 |
| RC・SRC | 47年 |
上記、法定耐用年数に照らし合わせて、物件の残存期間を算出します。
例えば築年数20年のRC造だと法定耐用年数47年から20年を引く
47年-20年=27年 こちらが残存期間となる
ここで先ほど算出した再調達原価に残存期間÷法定耐用年数を掛ける。
27÷47=0.574446809….
100,000,000×0.574446809=57,446,809円
上記が建物分の積算価格となります。
3.収益還元法
3-1．収益性から判断して価格を設定する方法
こちらも金融機関が採用する価格査定法になります。
対象の不動産が持つ収益性の側面から将来的に得られるであろう収益を
3-2．直接還元法
その不動産が年間生み出す収益を永続的なものとみて利回りから物件価格を算出する方法です。後述するDCF法よりも単純です。
例えば、価格100,000,000円 年間収入が8,500,000円の物件があるとすればその物件の利回りは8.5%になります。
反対に、8,500,000円の賃料収入がある物件を8.5%で市場に出すとすれば売値は
8,500,000÷0.085=100,000,000
売値が100,000,000円という事になります。
4.不動産営業マンの勘
不動産の売却を不動産営業マンに依頼する事が多いのですが、窓口となる営業マンも査定金額に影響を与える重要な要素のひとつです。
4-1．営業マンによって得手不得手がある
不動産営業マンによって物件の種別が何かによって得手不得手がある場合があります。
例えば、住宅の売却ばかりしている営業は1棟マンション・ビル等あまりやる機会がないし、
普段投資物件ばかり仲介している営業マンは住宅がよくわからないというケースなどもあります。
実は、査定依頼した相手がよくわからないで査定しているケースもあります。
4-2．不動産営業マンは好きなエリアがある
不動産営業マンは好きなエリア、得意なエリアがあります。
城南エリアが好きとか足立区が好きとか、横浜が好きとか、、、、。
一度そのエリアで仕事をしていたとか、そもそもその営業マンが住んでいるという場合はそのエリアの相場にやたら詳しい事があります。
そういう不動産営業マンに当たるとけっこう細かく査定してくれるのと、回答が早いのが特徴です。
4-3．不動産営業マンは取引したエリアの事は忘れない
一度取引したエリアの事はけっこうわすれません。
実際に取引しているのでどんな人が買いに来るのか、どうな風に売れたのか 覚えているのです。
行ったことのないエリアだとどうしても机上の成約事例や積算価格を参考にする他ないのですが、実際の取引される額と乖離している可能性もあります。
もし、査定を依頼するなら、そのエリアで取引した事のある不動産営業マンを選びたいところです。
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