親から住宅購入資金の援助を受けるときの贈与税と借入の注意点【2026年】

2016年10月25日2026年8月17日

親や祖父母から住宅購入資金の援助を受ける場合、そのお金が「贈与」なのか「借入」なのかを明確にすることが重要です。名目だけでなく、資金の移動や返済の実態によって税務上の取扱いが判断されます。

2026年中は、父母や祖父母など直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受け、一定の要件を満たす場合、最大1,000万円まで非課税となる特例があります。ただし、限度額以下でも特例を利用するには期限内の贈与税申告が必要です。

住宅購入資金の援助は「贈与」と「借入」で異なる

返済する約束がなく資金を受け取る場合は、原則として贈与に当たります。一方、返済条件を決め、受贈者に返済能力があり、実際に返済を続ける場合は、親族間の借入として扱われる可能性があります。

不動産の売買契約や住宅ローンの申込みを行う前に、援助額、贈与者、送金日、持分、返済の有無を家族で確認しておきましょう。

2024年1月1日から2026年12月31日までに、直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受け、一定の要件を満たす場合の非課税限度額は次のとおりです。

「省エネ等住宅」は、住宅性能証明書など一定の書類によって、省エネルギー性能、耐震性能またはバリアフリー性能の基準を満たすことを証明する必要があります。

床面積、住宅の取得先、過去の特例利用などにも要件があります。配偶者の父母は、養子縁組をしている場合を除き、自己の直系尊属には含まれません。また、住宅そのものの贈与や、すでにある住宅ローンの返済資金は、この特例の対象ではありません。

住宅取得等資金の非課税特例は、自動的に適用されるものではありません。贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までに、特例の適用を記載した贈与税申告書と必要書類を所轄税務署へ提出します。

戸籍謄本、売買契約書の写し、登記事項証明書、住宅性能を証明する書類などが必要になる場合があります。物件を契約する前に、必要な性能証明を取得できる住宅か確認しておくと安心です。

暦年課税では、1月1日から12月31日までの1年間に贈与を受けた財産の合計額から、基礎控除110万円を差し引いて贈与税を計算します。複数の人から贈与を受けた場合も、受贈者が受け取った年間合計額で判断します。

住宅取得等資金の非課税特例と基礎控除を利用できる場合がありますが、贈与者と受贈者の関係や年齢により税率区分が異なります。相続時精算課税を選択する場合は、その後の取扱いも変わるため、目先の贈与税だけで決めないことが大切です。

国税庁は、親子や祖父母・孫などの間の金銭貸借でも、返済能力や返済状況から真の貸借と認められる場合、借入金そのものは贈与にならないと案内しています。

一方、「ある時払い」「出世払い」のように返済期限や実態がない場合、借入金自体が贈与として扱われることがあります。無利子の場合も、利子相当額の利益が贈与と扱われる可能性があります。

親族間で借りる場合は、少なくとも次の点を整えます。

契約書があるだけで貸借と認められるとは限りません。契約どおりの返済を継続し、記録を残すことが重要です。

親族からの住宅購入資金は、贈与・借入のどちらにするかを曖昧にせず、売買契約前に税務と資金計画を確認しましょう。2026年の非課税特例には期限、住宅性能、年齢、所得、居住、申告など複数の要件があります。

EXELIONでは、自己資金や住宅ローンを踏まえた物件購入・売却のご相談を承ります。贈与税の適用可否や申告は、税務署または税理士へご確認ください。

【確認した一次情報】確認日：2026年8月17日
・国税庁「No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4508.htm
・国税庁「No.4508 住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税 Q&A」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4508_qa.htm
・国税庁「No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4408.htm
・国税庁「No.4420 親から金銭を借りた場合」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4420.htm

※本記事は一般的な制度の説明です。税制は改正されることがあります。個別の贈与税・相続税や申告については、税務署または税理士へご確認ください。

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