注文住宅を売却する際に気を付けたい5つの事

2016年11月24日2018年2月3日

1.注文住宅の売却時に注意する事

注文住宅を売却する際に注意したい点について解説します。ポイントとしては建築時のコストと売却時の流通性に則した販売価格の差額について理解を深めて頂ければと思います。

注文住宅を建てる事のメリットの一つは、自分好みの間取りに出来る点かと思います。

しかし、売却時に自分好みの間取りが致命傷になったりします。例えば狭小宅地にむりやりはめ込んだような間取りだったり、

30坪の敷地に１LDK　LDK広めにしたり。

住宅購入において使い勝手は非常に大事なのです。

つまり、幅広い層にウケる間取りとそうでない間取りがあります。たまに、壁を設けると家族の会話がなくなるのでヨクナイといって壁ナシ間取りで建ててしまうケースがありますが壁がないとプライベートが確保できないので敬遠されます。（個人的には壁はあった方がいいと思います。）

自分がいいと思っているものが他者から見た場合に不便な印象を与えてしまう事がありますので注意しましょう。

土地の購入費が高く、上物もRCでがっつり高級意匠だと販売価格が高くなります。このような物件の特徴として販売価格が高めになります。

販売時の購入費用に連動して売出しなければならないとすれば、中古の割に高い価格設定をすることになります。

有名どころのメーカーが施工している事が売りになる事もありますが、基本的に中古相場よりも高い価格設定になる事が多いので売出をする際には周辺の相場がどれほどなのか確認してから販売を開始するようにしましょう。

注文住宅は差こそあれそもそも自分の希望をプランに反映して建築しているわけですから、売れないと辛いです。また、その物件に相当な魅力がなければ近隣の新築戸建ての売出価格の方が安い等の状況に陥ったりもしますのでいよいよ引き合いもなく販売が長期化してしまう等のケースを多々見ます。

実はこの現状、原因は売主のこだわりだったりします。上記でも述べていますが、こだわりの利いた高い物件よりも使い勝手の良い相場に則した金額で販売されている物件の方が通通性で言えば優位なのです。

上記の流れから述べますが、土地が安い郊外に注文住宅を建て、事情があり売却というケースも注意が必要です。その地域では売れ筋の価格帯というものがありまして、やはりビルダー系、中小系の建売であふれています。下手すると1000万円台で新築が購入できてしまうエリアもあります。

そのようなエリアで他物件と競合するとやはり建築時にお金をかけたわりに売れないという状況を生み出してしまいます。

また、人口減に連動し住宅が売れなくなると言われて久しいですが、実際に郊外で物件を販売してみるとわかりますが反響数が都内のそれとそもそも違います。

意外と有名メーカー施工の物件だったとしてもその価格から苦戦しますので留意しましょう。

注文住宅に限った事ではありませんが、多くの場合戸建を査定すると木造の場合、おおよそ22年を価値の残存期間として計算している事が多いです。

例えば、新築時より25年経過した物件を戸建で販売しようとする場合は多くの不動産会社が耐用年数22年を勘案して建物の価値をゼロで計算します。

例外としてメーカー施工である事を加味して査定価格に加点するケースもありますが、やはり多くの場合、思ったほどの金額で売れないというのが実情かも知れません。

このような戸建を売りたい場合、ターミナル系の大手よりも地域に密着している不動産会社へ依頼する方がいいかもしれません。つまり、不動産屋的な査定に加え、地元の人々が住宅に関して何に重きを置いているのかよく知っている場合が多いからです。

そのような不動産会社はその地域の購入候補者の価値観、平均世帯年収、平均成約価格、販売期間について体に刷り込まれている人が多いので査定額も正確である傾向があります。

話は戻りますが、住宅の残存期間から比較して建築時に建物代金にコストを掛けすぎるとその差額に苦しむことになります。このことに注意しましょう。

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