この記事を読んでいる人の中には中古マンションを購入しようと日々情報を探している方もいると思います。
それとも、物件を探し始めたばかりでしょうか。
しかし、中古マンションの物件情報はたくさんありますが、その探し方から、注意点まで教えてくれる人はそんなに多くありません。
多くの人はまず物件探しから始めてしまうのですが、その前に整理すべき事があります。物件探しをしないでなにをするのでしょうか？
今回は、中古マンションを探している方にむけて物件探しの前にしてほしい事と中古マンションの購入時に注意点として挙げられるポイントを
物件探し~引渡しまでに関して13章に分けて解説します。
1．中古マンションを探そう、ちょっと待ってその前に！
1-1．なぜ中古マンションを購入する必要があるのか
まず、あなたが中古マンションを購入する理由を考えましょう。
- 自分の資産になるから
- 手頃なマンションを発見した
- 家族への感謝の気持ち
- 以前、購入を検討してたマンションが中古で売りに出た
- マンションが好きだ
- 現在の住まいに不満がある
このように、人によって中古マンションを購入する動機は様々です。
しかしながら、中古マンションを購入しようとする際、なぜ自分は中古マンションを買う必要があるのか？契約の直前で思い起こす人が結構います。
中古マンション選びで重要なのはその物件はもとより、なぜあなたが中古マンションを買う必要性があるかが非常に重要です。まず。物件探しの前になぜあなたが中古マンションを買う必要性があるのかをしっかりと把握しておきましょう。
1-2．どこから手を付ければいいのか？
1-1で述べたように、中古マンションの購入動機をしっかり把握したあと、どうすればいいのか？非常に悩みますよね。
多くの人は、不動産ポータルサイトや広告を閲覧する事から情報を取得し、現在の自分の状況と照らし合わせて物件を選択していきます。
しかし注意して頂きたい点としては、いきなり物件を探してはいけないという事です。
意外にも思われるかもしれませんが、物件を探す前にちょっと寄り道をしてみましょう。
2．中古マンションの購入前にチェックしたいこと
2-1．現在の年収が安定しているか
いきなり物件探しをしてはいけない理由のひとつに、その中古マンションが購入可能なのか確かめる必要があります。
多くの場合、住宅ローンを利用する事が想定できますが、あくまで組める額=返せる額ではありません。
銀行は借入する年度からさかのぼって2カ年程の直近年収から住宅ローンが組めるのか判断する事が多いのですが、自身でもまず直近の年収が安定しているのかを確認しましょう。
今現在の家計から鑑みて、住宅ローンの支払い可能額の上限を設定してください。しかし、さらに注意が必要なのですが、住宅購入の場面ではちょっと無理すれば、という心理になる方もいらっしゃいます。もしあなたが今までの買い物の場面でちょっと無理をすればと思って買い物をしてしまった経験がある場合、無理のない資金計画に注力するようにしましょう。
2-2．現在の借入状況の把握
住宅ローンの利用を想定している場合、年収意外にも住宅ローン審査で重要になるポイントがあります。
例えば、もし今現在、オートローンやショッピングローンを組んでいる場合、返済比率から算出した年間で支払いできる限度より現在組んでいるローンの金額を差っ引いた審査がなされますので、いざ金融機関に対して事前審査・本審査をかけた際、当初想定していた借入可能額を下回る回答を受ける場合があります。
いわゆる減額回答というものですが、これも中古マンション契約前にわかると、いままで実際に物件を内覧しにいった時間、物件情報の取得に費やした時間、すべてが無駄になってしまいます。それゆえ、物件探しの前に資金計画に注意する必要性があるのです。
関連記事:住宅ローン審査時に減額回答に繋がる見落としがちなポイント
2-3．マンション探しを趣味にしない
実は、これが落とし穴です。物件を探すのは非常に楽しいという事を忘れてはいけません。
当然、いきなり見に行った１件目の物件で即決する人は多くありません。多くの人が何件か比較した上で自分の条件に照らし合わせてベストな物件を選択しています。
しかし、そんな中でもマンション探しが趣味化する人がいます。つまり、何十件も見て決められなくなる現象です。
流動性の高いエリアであれば、３ヶ月もあれば物件の循環が激しく、毎日新しい物件情報が登場するようなエリアもあります。不動産屋の私が見ていても楽しいです。
ですが、不動産屋になるわけでなければ、エリアを絞ってたくさんの物件を見ないと物件探しの前に決めておくことも実は重要だったりします。
3．中古マンションの購入前に気を付けたい事
3-1．中古マンション購入前に大きな借入をしない
左記にも述べた通り、住宅ローンの審査に影響を及ぼすからに他なりません。浪費癖があると自覚している方は特に注意が必要です。
例えば、子供が誕生したタイミングの事を考えてみましょう。
ある家族の会話
夫 『これから子供も生まれるし、今の部屋だとちょっと手狭だよね。そういえば最近、先輩のAさんが中古マンション買ったって言ってた。』
妻 『そうね、だけど家の前に車じゃない？病院に行ったり、生まれた後の買い物とか考えると私は車の事を考えてほしい。』
夫 『う~ん。。。そうだね、考えておくよ。』
上記、私が勝手に考えた夫婦間の会話ですが、中古マンションを購入しようと思った際には車は住宅購入後に購入するのがベストです。
なぜならば、オートローンが住宅ローン借入額に影響を及ぼすからです。
しかし、あくまで家族で話合った結果、車を買うのが優先事項であれば問題ありません。なによりも無理してまで家を買うという事はしなくてもいいと思います。
家計が苦しくなるくらいであれば、苦しくない程度の資金計画がやはり一番いいのです。支払いに追われるとまず精神衛生上よくありません。特に家族をお持ちの方は、物理的幸福よりも心理的幸福を選択する事を念頭において家探しをしてください。
また余談ですが、住宅購入の場面では女性の方が主導権を握っているケースが多いです。
3-2．両親に相談する
意外と思われるかもしれませんが、両親への相談はかなり重要なポイントです。
自分たちだけの力でなんとか、という考えも分かりますが実は住宅購入の場面では思った以上に両親の影響があります。
その理由については
関連記事:家探しの前に両親に相談したほうがいい理由
にて説明しておりますが、資金援助・精神的繋がり・関係性など家を探す前に親子間で話合いの場を設け なるべくクリアにしておくようにしましょう。
4．中古マンションを探してみよう
4-1．中古マンションの探し方
一般的な探し方としては不動産ポータルサイトを閲覧します。
不動産・賃貸・住宅情報（マンション・一戸建て）ならHOME’S【ホームズ】
【SUUMO】不動産売買・住宅購入・賃貸情報ならリクルートの不動産ポータルサイト
また、新聞を取っている家庭では折込チラシもくまなくチェックしましょう。
先にも述べましたが、必ずエリア・予算を絞ってからチェックするようにしましょう。
物件探しはとても楽しいです。しかし、物件の価格ばかりに気を取られてはいけません。不動産を購入する時には購入する費用が掛かります。これを『諸費用』と呼んでいます。
物件価格と併せて、必ず諸費用についても確認しておきましょう。
諸費用についてはこちらを参考にしてください。
ちなみにポータルサイトを閲覧していると複数社から同じ物件の広告がされている事があります。リフォーム済みの中古マンションが特に複数社から広告される傾向にありますが、
その多くの物件が買取業者の再販物件です。取引様態の欄に媒介と書いてあるので区別が付けやすいです。
このような物件の場合、仲介手数料が無料となるケースが多いです。
同様に、媒介欄が専任・専属となっている物件に関してはその物件の扱いが広告を出している会社のみということになります。
4-2．成約価格を調べてみる
いいな、という物件があったらそのマンションの成約価格を調べてみます。意外にこれをやらない人が多いです。
【マンションマーケット】中古マンションの売却・購入・価格相場サイト
おススメはマンションマーケット様のサイトです。中古マンションの相場や成約事例がざっくりと把握できます。
なぜ、成約事例を把握するかといえば相場を把握するとほぼ同意です。自分が検討しているマンションがどれくらいの価格で流通しているのか知る事が出来れば相場から乖離している物件を検討せずに済むからです。
関連記事：不動産自動査定サイト|自分で不動産価格を調べられるおすすめサイト15選
査定サイトですが、不動産価格を調べるのに役立ちます。一度このようなサイトを閲覧する事をおススメいたします。
また、どうしてももっと詳しく知りたいという場合はレインズを利用するほかないのですが、原則不動産業者しか使えないサイトですのでもし成約事例が見たいという場合は弊社にご相談頂ければ成約事例をご提供させて頂きます。
5．中古マンションの平米あたりの価格をチェックしてみよう
上記で調べた成約事例を床面積で割って平米あたりいくらで取引されているのか確認しましょう。
例えば60㎡のマンションが4000万円で成約している場合、平米あたり66．66万円で取引されていることになります。検討しているマンションの成約事例が複数件ある場合、平米あたりの単価で考えた方が分かりやすいです。ちなみに、床面積が小さければ平米あたりの単価は高くなり、反対に床面積が大きければ単価は高くなります。
5-1．高い価格設定の場合、高い理由を考えてみる
広告から読み取れる範囲でかまいません。室内がリフォームされていたり、角部屋・高層階だったり、価格が物理的な側面に連動して高く設定されているのか、特にそのような要因がなければ、売主の事情なのか想像するようにしましょう。
5-2．安い価格設定の場合
5-1とは反対に安い場合です。安い物件の場合、高い物件と同様なにかの理由があります。そのままでは住めない室内状況なのか、マンションの管理に連動して安く売出ているのか。そうでなければ売主の事情なのか。
ただ、このような物件については特段難がある物件でない場合買取業者と競合するので素早い対応が必用です。
6．実際に現地にいこう
ある程度、希望のマンションを調べたら次は実際に現地に足を運んでみましょう。
6-1．不動産屋に問い合わせる
広告を掲載している不動産屋に問い合わせをします。基本的には現地待ち合わせがいいです。
一度、事務所に来店してほしいと言われる事がありますが、その物件が検討出来る物件である場合だけで結構です。
ですが、現地で資金契約・予算は営業マンに伝えるようにしましょう。もしその物件の検討を見送った場合でも新規物件を提供してくる可能性が高くなります。
6-2．不動産屋に問い合わせない
問い合わせをする前に少し現地を見ておきたい、という場合は現地を確認しましょう。注意点としてはさらっと外観を見るだけにしましょう。例えばマンション敷地内に入ってエントランスや駐車場、ごみ置き場のあたりをうろうろすると不審者扱いされる可能性もあります。
コツはさらっと外観目視のあと、来たルートとは違う道を選んで帰る事です。まわりの住環境等がよくわかります。
6-3．物件内覧問い合わせ時の注意点
問い合わせする物件が必ずしも空室とは限りません。売主が居住中の場合は、スケジュール等に留意しましょう。
というのも、現地を見に行くアポイントを取ったが案内をキャンセル等すると売主側に迷惑が掛かるからです。いい物件なのに予定を変更したせいで『この人には売りたくない』と認識される可能性もあるので、内覧のアポイントは必ず守るように注意しましょう。また、だれがどう見てもいい物件の場合は競合する可能性が高いのですぐ現地に行くこともポイントです。
7．現地でなにをチェックすればいいの？
7-1．エントランスをチェック
マンションの場合、エントランスに管理窓口がある事がほとんどです。現地の内覧はだいたい土日である事が多く管理人がいないケースが多いのですが、管理室横などに設置されている掲示板などを見るようにします。
掲示板には修繕工事の予定が貼ってあったリ、マンション内のリフォーム工事の予告が貼られていたりします。掲示物を見る事によってマンション内の状況を知る事が出来るので現地確認の際は忘れずにチェックするようにしましょう。
また、集合ポストが荒れているかいないかも確認します。
7-2．マンション内の駐輪場・駐車場
マンション内に駐輪場・駐車場がある場合は必ずチェックしましょう。管理が荒い場合は駐輪場がごみごみとしています。
あと、置いてある自転車から ファミリー層が多く住んでいるのか、そうでないかもある程度予測がつきます。
7-3．エレベーターが何基あるか確認する
ある程度の規模があるマンションだとエレベーターが複数基設置されているケースもあるのですが、総戸数に対しエレベーターが１基しかない場合は注意が必要です。
総戸数が多いわりにエレベーターが１基しかないと建物への出入りが不便です。また、マンションによってはエレベーターが停まらないというケースもあるので必ず確認しましょう。
7-4．外観をチェックする
マンションの場合、古いマンションは吹き付けといって外壁を塗装します。
比較的あたらしければタイル貼です。
修繕等が施されていないとひび割れ（クラック）や汚れが目立ちます。あまり手が行き届いてないマンションでは修繕積立金が少なく修理するにできない状況を一応頭の中に入れておきましょう。こちらについてはのちに書類等でチェックする事にします。
8．マンション室内をチェックしよう
マンションの室内をチェックします。中古マンションはその売主ごとに室内の状況が異なります。しかし、チェックするポイントはだいたい共通していますのでケース別にどこを見ればいいのか覚えておきましょう。
8-1．そのまま住めるマンションの場合
新築時からさほどど経っていないマンションや売主がリフォーム等をしながら綺麗にしている室内はそのまま住める場合が多いです。
もし、新築時からある程度、売主側でリフォームを施している場合、いつ・どこをリフォームしたのか確認するようにしましょう。特に水回り系の設備は交換費用が大きくなるので動作確認もさせてもらうのがベストです。
また、まだ家具等がある場合はどこまでが売買対象なのかも確認しましょう。
8-2．リフォームが必要なマンションの場合
壁紙、床、水廻りの劣化が激しい場合はリフォームが必要となります。そのマンションを担当している不動産業者がリフォームの見積もりを作成している場合もありますのでもしもらえるならもらいましょう。
もしその物件を購入しようと検討した場合、一度 知り合いか自分で見つけたリフォーム屋に見積もり依頼をしましょう。見積もりの為再度、室内に入れるかどうかは不動産業者を通じて聞いてください。
8-3.既にリフォーム済みのマンションの場合
既にリフォーム済のマンションの場合、その売主が宅建業者である場合が多いです。
どこをどうリフォームしているのか、保証はどこまでに及ぶのかを確認しましょう。
例えば、フルリノベした物件では一旦室内をスケルトン状態にしてから施工します。つまり何から何まで新品ですのでキッチン、風呂、洗面台等、新設した設備に不具合があれば保証が付きます。
または、室内の一部設備を交換しただけというマンションもありますので、購入後の保証があるのかないのかを営業マンに聞きましょう。
また；、見た目をよくするために家具付きで販売しているケースなどもあります。実際にあったのですが、家具も一緒についてくると思って買付を入れたが家具は展示用だったというオチがあります。売買の対象範囲も確認しましょう。
9．書類ではなにを調べればいいの？
9-1．マンションの管理に係る調査報告書
管理会社が発行している調査報告書を閲覧しましょう。いわゆる『重要事項調査報告書』というものです。
現在、マンション内の管理費・修繕積立金の滞納状況について調べます。1.2世帯が滞納しているというのはよくあるのですが、この滞納額が多い場合は管理状況に連動します。
9-2．長期修繕計画
長期修繕計画がそもそもないマンション等もあります。まず、長期修繕計画があるのであればまず不動産業者を通じて閲覧するようにしましょう。
9-3．管理規約
契約前にはじめて渡される事が結構多いかもしれませんが、やはり検討段階で閲覧できるならした方がいいでしょう。
9-4．総会の議事録
議事録があるか確認しましょう。たまに議事録がないマンションもあります。
10．このマンションにしよう、そう思ったらどうすればいいの？
10-1．買付証明書を出す
あなたがその物件を購入する意思があるという事を買付証明書を提出する事によって表明します。
詳しくはこちらの記事にて解説しております。ご参照ください。
10-2．金額交渉をする
あくまでも金額交渉（指値）が出来る場合です。
ここで当記事の５を思い出して頂きたいのですが、そのマンションが高いのか安いのか分かって内覧に行っているはずです。
そのマンションの所有者の事情にもよりますが、自分で調べた相場より高い場合、担当している不動産業者に聞いて金額交渉をしてみましょう。
ここで注意頂きたいのは無根拠な値引き交渉は相手にしてもらえないという点についてです。
例えば、検討しているマンション内の同スペックの部屋が3000万円で成約していた場合、特段の事由がなければ2500万で！といっても交渉できません。
あくまでも相場がこうなので、その金額に合わせてもらえないか？というようなスタンスで交渉をかけたほうがベターです。
10-3．住宅ローンを利用する場合はすぐに事前審査をする
まず、あなたが本当に購入可能なのか金融機関へ住宅ローンの打診をして証明しましょう。予め必要書類がそろっている場合は事前審査申し込みから2，3日で回答を得る事が出来ます。しかし、この段階で住宅ローンが否決されたり、減額回答になるというパターンがあります。
あらかじめ、審査に引っかかりそうだと懸念している場合は、物件を見に行く前に事前審査をしてみたほうがいいでしょう。
11．不動産売買契約 どこに注意すればいいの？
11-1．忘れ物をしないように！
不動産業者から契約時の持ち物について、案内があります。
だいたいは以下の通りです。
- 実印
- 身分証明書（免許証・保険証など）
- 収入印紙
- 住宅ローン本審査に必要な書類
契約によってもう少し細かい持ち物が必要になる場合もありますが、契約前に不動産業者に確認しましょう。
11-2．重要事項説明は最初なにを言ってるか分からない
売買契約前に宅地建物取引主任士（いわゆる宅建士）から重要事項説明を受けます。
重要事項説明書は初めて見るとなんだかわかりません。しかし、聞くポイントを押さえておけばそんなに難しい内容ではありません。
- 法令上問題のある建物か
- 売主の債権（抵当権が設定されているかすでに抹消されているか）
- マンション管理の内容・規約の定め
- 売買金額・手付金の額
- 住宅ローン利用の内容・ローン特約
- その他の事項
重要事項説明の流れとしては
謄本の内容→建物について→管理規則について→金銭の取り決め→その他の事項という流れで進みます。時間にしてだいたい40分くらいでしょうか。
疑問があればその場で営業に聞いてください。特に、金銭の取り決めについてはちゃんと聞いておくようにしましょう。
11-3．契約が終わったらすぐに本審査の手続きをしよう
できれば契約が終わったらすぐに住宅ローンの本審査をしましょう。ローン特約を設定して購入するケースがほとんどですのでローン期日中にまず、金融機関からの本承認通知が得られるように尽力しましょう。
12.住宅ローンの承認が下りたらどうすればいいの？
12-1．住民票を転居後の住所に移す
これは、住宅ローンの特性が、居住用の不動産を購入した者に貸し出す事を目的とした商品だからです。
まだ住んでいないのに新しい住所に住民票を移すと考えると
12-2．リフォームが必要であれば工事を始める
もし、引き渡し後ゆっくりリフォームするというのでなければこの時期からリフォーム内容を改定させ工事に移れるように打ち合わせしましょう。
12-3．金消契約をしよう
金融機関との間で金銭消費貸借契約を交わします。いわゆる金消（きんしょう）です。
持ち物に関してはだいたい以下の通りです。
- 新住所の住民票（旧住所のものも提出するケースあり）
- 実印
- 印鑑証明証
- 銀行通帳
- 届出印
- 免許証 健康保険証
このほかにも細かい持ち物があるので必ず金融機関に確認するようにしましょう。
不動産屋によっては同行する営業マンもいれば、ひとりで行ってくださいという人もいます。これはどちらでもいいでしょう。
13.物件の引き渡し マンションが自分の物になる日
13-1.銀行に集まろう
とうとう物件の引き渡しです。残代金の支払い・所有権移転・鍵の引き渡しを同時に行います。
平日の午前中から始める事がほとんどで、登記所が閉まらないうちに司法書士が所有権移転登記の手続きをする為です。決済前に司法書士から決済当日登記に必要な書類を確認するようにしましょう。
13-2.決済の時間はどれくらい？
銀行が混んでいなければ約1時間ほどで終了です。銀行が込んでいると１時間を超えたりします。
その際、売主と買主の間を取り持つ仲介業者が無言の時間を嫌う人であれば小話で場を持たせますし、無言なキャラだとシーンとした決済になります。
13-3.所有者変更届を忘れずに出しましょう。
マンション管理会社に所有者変更届を出します。たまに忘れている人がいますが、必ず出しましょう。
番外編 引っ越し
マンションによっては引っ越しできない時間や曜日が決まっている場合がある
比較的人通りの多い道路に面したマンションだと、引っ越し時、荷物の搬入が近隣の迷惑になる為引っ越し可能な時間や曜日が定められているケースがあります。
契約時に不動産業者が教えてくれればいいのですが、意外とそこまで調べていないというケースもあります。引っ越し屋を呼んだのに引っ越せないとなってしまっては困りますので必ず一度、引っ越しの取り決めについて確認するようにしましょう。
まとめ
中古マンションを購入するときの注意点について書いてみましたが如何だったでしょうか？私は、物件を探す前に準備する事をおすすめしています。なぜなら、あなたの貴重な時間を無駄にしない為にはある程度取引の流れや物件の探し方が分かっていた方がスムーズですし、いい物件を選ぶ為のノイズが少なくて済むからです。
経験則上、何十件も物件を見に行かないと気が済まない人がいますが、往々にして毎回見送り、本当にいい物件とはなんなのかの旅に出てしまう人をたくさん見てきました。不動産も経年劣化によりその様相を変えますが、その実購入者の状況、特に年収や家族構成なども不動産とともに変化します。不動産探しにおいては、その時・その状況のベストを選択するべきです。
今回は簡易な説明に従事しましたが、実際に中古マンション探しの最中の方がもしこの記事を読んでいてよくわからないところがあればお気軽に聞いてください。当然、資料提供やアドバイスは無料で行っております。
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