買付証明書を提出する際のポイント|書き方・効力・出すタイミング

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不動産購入時に購入希望者が売主に対して購入の意思表示と希望条件の調整をするために提出する書面を『買付証明書』といいます。(購入申し込み書などと呼んだりもします。)

 

これからはじめて不動産を購入する際に買付証明書ってなんですか?とならないように買付証明書についてチェックしましょう。

買付証明書の説明

1.買付証明書とは

不動産の購入希望者が売主に対し、購入の意思表示をするための書面です。

契約には合意が必要ですが、どのような条件であれば合意したいという事を要約して書面に落とし込むイメージです。どのような条件を希望してもそれは購入希望者の自由ですが、合意するしないは売主によります。

1-1.買付証明書に何を書くのか

  • 購入希望金額(指値と呼んでます。)
  • 契約時期
  • 売買の範囲
  • ローン特約の有無
  • ローン事前審査
  • 会計帳簿や決算書 他購入決定に必要な調査資料の閲覧

など、契約に合意するために必要な条件を書きます。

あくまで、買付証明書は購入希望者から一方的に提出される書面ですので、その内容に同意するかしないかは売主の状況に依拠します。

1-2.買付証明書の役割

買付証明書を提出する行為には交渉の優先権を獲得する為の側面があります。売出されている不動産の中には複数名と競合する場合があります。その中で『買付順』で購入希望者を選定するというケースが多く取られます。もしあなたが欲しいと思った物件に対して、なにも意思表示しなければ他の競合者に購入交渉の優先権を奪取されてしまいます。ある程度、希望条件・資金計画などしっかりした段階で不動産の購入を検討している場合は買付証明書を提出し1番手になるようにしましょう。

ただし、金額交渉・条件交渉で2番手、3番手が好条件の場合、『買付順』とは言え、その条件を上回らなければ合意に至らないケースがありますので事前に競合する事が想定される場合は注意しましょう。

2.買付証明書はいつだすのか

語弊を恐れずに言えば、気に入った物件がある場合に提出します。

例えば、あなたが自宅を購入しようと考え、不動産業者を通してマンションなり戸建を内見します。当然資金計画とセットで話を進めるべきですが、資金的にも物件的にも希望に沿うと思えば仲介会社を通じ売主に対して買付証明書を提出します。(売主業者に案内してもらった場合は売主業者に買付証明書を提出します。)

余談ですが、ほとんどの取引において買付証明書を出しますが、実は買付証明書は出す義務もありませんので、買付証明書を出さずに契約する場合もあります。

しかし、関係者同士 信頼関係がある場合ですので、やはり原則は『買付出してください』となります。

3.買付証明書の効力・注意点

買付証明書を出す際の注意点をチェックしながら、効果的に買付証明書を提出しましょう。

3-1.買付証明書に法的拘束力はない

買付証明書には法的拘束力はありません。買付証明書を出したからといって必ず契約しなければならない、損害賠償請求権が発生するというものではありません。ですので、『やはり考え直そう』という場面で買付証明書を取り下げる事に問題はありません。

3-2.買付証明書を出す際の注意点①

上記では買付証明書に法的な拘束力がないと説明しましたが、実際に買付を出したり引っ込めたりするのはある場合においてはあまり好ましいとは言えません。あくまでも意思表示ではありますが、複数回買付を取り下げしていると不動産仲介会社からの印象が悪くなります。例えば、投資用物件を探している場合、買付を出したり引っ込めたりするといい情報が得られなくなります。懇意にしている業者、紹介を受けた業者に対してはあまり買付の取り下げをしない方がいいと思います。

ですので、買付証明書を提出する場合は『とりあえず』と仲介業者に言われても、購入の意思が本当にある場合に限って提出する方が無難です。

3-3.買付証明書を出す際の注意点②

売主側の仲介ではない仲介業者から案内を受けて買付を出す際に注意する点です。

条件交渉の為に、指値や希望条件をむやみやたらに記載すると買付自体受け付けてくれないというケースがあります。本来的であれば、買側の仲介業者が売側の仲介業者を通じ、どれくらいの条件交渉が可能かヒアリングするべきなのですが、そもそも売側仲介が非協力的だったり、買側仲介のヒアリング不足だったりする事に起因します。

実際に不動産営業マン時代によく見た光景ですが、話にならない買付に関しては取り合わないという営業マンも多いのです。当然といえば当然ですが指値を受けたり・条件交渉を受け付けるなどに関しては媒介前に売主と仲介業者間で確認している事項ですから、それにそぐわない、もしくは交渉の余地のない買付を下手に売主に提示し媒介契約自体を解除されるリスクを踏むなら初めから相手にしないという方を取ります。

 

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