不動産媒介契約|どれがおすすめなの論争を考えてみよう

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この記事を読んでいるあなたは今不動産の売出をしているかもしれませんね。

もしくはこれから不動産売却を検討しているが、どの種類の媒介契約を結べばいいのか悩んでいるかもしれません。

 

不動産売却時の媒介契約は『専任媒介にしないと売れない』『専任で囲い込みされる恐れがあるから一般媒介』というような声を聞きます。

 

ですが、このような二元論自体あまり意味がないという事について解説したいと思います。

1.不動産媒介契約の種類

1-1.媒介契約の種類をもう一度確認しよう

媒介契約の種類 媒介契約の期間 業務報告の義務 指定流通機構(レインズ)への登録義務
一般媒介 なし なし なし
専任媒介 3ヶ月 14日に1度 媒介契約締結より7営業日以内
専属専任媒介 3ヶ月 10日に1度 媒介契約締結より5営業日以内

1-2.一般媒介の場合

複数社に不動産売却の依頼を出来る媒介形態です。いろんな不動産業者に依頼できるので間口が広くなるイメージです。(というようなイメージが持たれています。)

レインズに登録する義務がない為、内々で売買を終えたい人が一般媒介で一社にだけ依頼するというようなケースもあります。

1-3.専任媒介・専属専任媒介

話を簡単にしたいので今回は専任媒介・専属専任媒介については1社のみに頼むという部分を強調して記述したいと思います。

関連記事:不動産売買における自己発見取引のメリット・デメリットとは?

こちらで自己発見取引について説明しています。一般媒介・専任媒介では自己発見取引が禁止されていません。自己発見取引について知りたい方はこちらをご参照ください。

1社にのみ依頼する為に情報の一元化=成約率を高めるという理屈です。ただし、昨今話題になった『囲い込み』の温床になっているという声も聞きます。

2.不動産媒介契約 どれがおすすめなの?

一般媒介がいいとか専任媒介がいいという意見のどちらが正しいのでしょうか?

2-1.一般媒介の特徴

複数社に頼めるので複数社に頼みたくなる心理に気を付けましょう。

よく言われている『一般媒介だと他社での成約が考えられるので不動産業者が消極的になる』論ですが、すべてがこの限りではありません。

ではどのようなケースで一般媒介が有効に売却に作用するのでしょうか?

 

価格の把握が売主自身が出来ていて、考え得る限るの価格設定が出来ると想定できる場合です。

 

逆に一番よくないのは単純に高いと思われる金額で複数社に売却依頼をかけてしまうケースです。こうなるとなかなか売れません。理由としては相場に沿っていない物件を大量に各社を通じて広告拡散すると高い・売れない物件と認識されてしまうからです。

関連記事:不動産自動査定サイト|自分で不動産価格を調べられるおすすめサイト15選

最近は自分で自宅の価格を調べられるような傾向にあります。もしいま売却を検討中であれば上記のサイトを利用して自宅の相場を把握してみるといいかもしれません。

2-2.専任媒介・専属専任媒介の特徴

専任媒介の場合は『売却の窓口を一社に絞るので業者のやる気も一般媒介と比較した場合高い』と言われがちですがこれについてはどうでしょうか?

たしかに、不動産業者の成約に向けてのインセンティブは一般媒介よりも専任媒介の方が高いと言えます。

しかしながら、一般媒介と同様、ある程度不動産には相場がある為、一般媒介で依頼しようが専任媒介で依頼しようが相場に沿っていなければ成約率は下がります。

ですから、どちらの媒介形態で依頼するにせよ価格に留意する事を忘れるべきではありません。

3.異常に高い価格設定でなければどっちでもいい

価格が間違っていないとすれば、一般媒介・専任媒介どちらにすればいいかについてです。

物件や状況によって決めるべき

物件を売る動機はその所有者ごとに様々です。住替えだったり、現金化が必要だったり相続だったり。。。売却理由は人それぞれです。

また、不動産業者もそれぞれで、一番重要なのは 依頼する側は営業マンを選べないという事です。(知り合い・紹介の場合は除く)

 

先に述べた『一般媒介は不動産業者が消極的になる』という話ですが、媒介依頼をした営業マンが仮に担当物件が少なければ一般媒介でも頑張るわけで、反対に担当物件が専任媒介が多く数字も安定している営業マンに頼めば後回しになるというだけの話なのです。

専任媒介でも同じ事が言えます。

仮に媒介期限である3ヶ月以内で成約するであろう価格の専任媒介であれば頑張るのは当たり前でそれは数字に直結するからに他なりません。反対に、どんなに頑張っても売れないであろう価格で受けた専任媒介は運任せになるので長期化するに過ぎません。

ですので一般媒介・専任媒介どちらがおすすめかは状況により判断してくださいというのが正しいと思います。

 

これから不動産売却を考えている方は以下に注意してください。

まとめ

  • 相場より高い金額で売りたい場合は複数社に同時依頼すると危険。
  • 考え得る限り高く売れる価格を不動産営業マンと売主間で共有できているのであれば一般媒介・専任媒介どちらでもいい。
  • 知り合いでない限り不動産営業マンには当たりはずれがあるという事をあらかじめ知っておく。

 

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