空家を売却したい!空家売却で注意したいポイントと買取という方法

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空家を所有する方向けの記事です。

日本国内の空家数は2030年には現在の3倍になるであろうとの指標も出ている程です。空家の処理について相談を受ける機会が多くあります。実際に弊社でも直近数ヶ月で数件空家の仲介・買取を行いました。

もし現在空家を所有していて売却・賃貸等を検討されている方が留意するべきポイントについて書いてみたいと思います。

1.空家売却時によく起こる事

空家物件の売却時によく起こる事、いわゆるあるあるについて下記のようなものが挙げられます。

  • 売主自身が物件についてあまり把握していない。(建物の瑕疵や近隣とのトラブル等について知らない。)
  • 物件の補修費や解体費の捻出が出来ない。(捻出したくないという人が多い。)
  • 郊外の場合、物件単価が低くなりがちなので仲介会社が仲介したがらないケースがある。
  • 建物をどう補修しても再利用が出来ないケースがある。また住宅用地としてのニーズがほぼ皆無。
  • 植栽等を放置し隣地に越境→近隣トラブルに発展する。

上記、実際に売却の依頼を受けた物件で起きた事例となります。

2.空家売却時に注意したいポイント

2-1.売却に付随するリスクを洗い出した方がよい

仮に空家を売却したいというケースにおいて不動産会社からリフォーム販売を打診される事もあると聞きます。

果たしてリフォームして販売するという事が吉なのでしょうか?

リフォームを施してから販売する前にその物件が売却できるまでをシミュレーションしてみましょう。

まず、居住用・投資用として販売する場合について共通するのですが建物に致命的な瑕疵がない事が前提になります。そもそも物件も見たことがないという状況では土地・建物のトラブルがどこにあるのか分からないのでこのような状況においてのリフォーム販売はしない方がいいかと思われます。

 

例えば、建物の傾きや柱の腐食などが発見された場合、その修補が先にすべきですがその実、費用負担も思った以上な金額となります。

ですので売却の足枷になるような項目については売却する前に把握するようにしましょう。

2-2.出来れば一度 物件を見ましょう。

売却対象物件があまりにも遠方で確認できないという場合は除いて、せめて状況確認のために一度物件は見ておきましょう。上記で説明したとおり売却時マイナスポイントとなる箇所を自身で把握する必要があるからです。意外と多いのですが、売主自身が現地を確認しないまま売却したいという相談の類がありますが、

2-3.仲介会社が仲介したくない問題について

空家の売却を仲介会社に依頼する際、仲介会社側の意識にも関わりますが、成約単価が低い、調査しても不明な部分が多い(=調査コストが高い、仲介リスクが高い)等から仲介会社が積極的に売却の補助をしてくれないというケースもあります。また、実際に仲介してみると分かるのですが、本当に赤字になってしまったケースもあります。

空き家流通、業者報酬や情報入手など課題に | 最新不動産ニュースサイト「R.E.port」

社会資本整備審議会産業分科会不動産部会(部会長:中田裕康・東京大学大学院法学政治学研究科教授)は4日、31回目となる会合を開き、前回に引き続き「空き家対策」のあり方について議論した。

今回は、横浜市の空き家対策と、業界団体の取り組みとして(公社)全国宅地建物取引業協会連合会と(公社)全日本不動産協会の空き家対策についてヒアリングを行なった。

2013年に空き家率が10.09%と2ケタに達した横浜市は、16年2月に「横浜市空家等対策計画」を策定。市内で約60万戸の一戸建て住宅に対する空き家予防措置と、「その他空き家」約2万戸の流通・活用促進、腐朽・破損した「その他空き家」の管理不全解消などを総合的に推進。空き家の譲渡所得特別控除の実績では、政令市では突出した件数となる250件超を挙げていることや、改修や入居者への家賃補助で子育て賃貸住宅としての流通促進を図る制度や、産官学連携によるシェアハウスとしての利活用といった空き家対策に着手していると説明した。

全宅連は、全国47都道府県宅建協会が、各自治体と「空き家バンク」の運営で連携。すでに、41協会が361の都道府県・市町村と連携し、空き家の流通や有効活用を支援している。しかし、空き家所有者情報の入手が困難なこと、成約に至るケースが少なく、労力の割に報酬が少ないことなどから、総じて低額物件が多い空き家の媒介を敬遠する傾向が強いとした。また、山梨県の会員会社が仲介した、取引価格198万円空き家のケースで試算したところ、手数料収入19万8,000円に対し、業者の労務コストと諸経費合わせ約23万円と赤字となっている例を挙げ、「仲介手数料とは別に調査費用だけでもいただけるようになるとありがたい」(同協会政策推進委員長・小林勇氏)とした。

全日も、全国23の都道府県本部が空き家等の流通活性化対策で官民連携。また、空き家流通活性化の一環として住宅インスペクション事業者と連携し、空き家にインスペクションした後、瑕疵保険を付保して商品化する取り組みも行なっており、今年度からはインスペクションに対する助成も実施する予定。一方で、空き家を商品化するうえで違反建築の是正や除却の費用をだれが負担するか、所有者情報を宅建業者に開示するルール作り、所有者の空き家活動の意識が低いことなどを課題として挙げた。

同部会では、5月に予定している次回会合でも、引き続き空き家対策について議論する方針。

・R.Eポート 2017年4月4日記事より抜粋

現時点で、仲介手数料の上限緩和が検討されていますがどれほど緩和されるかによって空家流通に対するモチベーションも変動すると見えますので仲介手数料の上限緩和については留保しつつ現状どのような業者に依頼すればいいのかを考えてみます。

・大手不動産業者

・地場密着系の大きい会社

等がこのような空家物件の仲介も行っている印象があります。営業マン個人としてどう思うかは別として媒介ノルマ本数が設けられているような会社においては単価の多寡を問わずに媒介を受けるケースが多いように感じます。

また、知り合いの不動産業者に頼んだという方もいらっしゃいますが、周りに不動産業者の知り合いがいらっしゃらない方は上記のような業者に売却依頼をする方が多少安全な気がします。

3.空家を集中的に買取りしている業者も存在する

仲介ではなく買取という方向で検討する方が現状の市場ではいいかもしれません。空家を買取し修繕した後に再販する不動産業者・投資家も存在する事を覚えておきましょう。仲介とは異なり、いつ売れるかいくらで売れるか分からないという事は避けられます。つまり販売長期化するリスクを避けられます。

 

実際に弊社でも空家の買取を行っておりますので1都3県に所在する空家をご所有の場合はご相談ください。

1都3県の空き家を買取りします。

弊社では空き家の買取を行っております。

エリアが1都3県内であればどんなものでも検討致します。

売主様・仲介業者様問わず、買取希望の物件がございましたら

 03-6276-4147

もしくは

お問合せ

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【空家に関する記事はコチラ】

【空家の流通を活性化?】400万以下の売買は仲介手数料+調査費へ

【不動産査定に関する記事はコチラ】

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