【空家の流通を活性化?】400万以下の売買は仲介手数料+調査費へ

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今後、空家を売却する際に不動産仲介業者は最大で18万円を調査費として請求できる事についての記事です。

 

国交省からの仲介手数料報酬改定に関する告知の内容についてはコチラ

まとめると

  • 400万以下の空家について従来の仲介手数料+18万円+税を上限とした調査費を請求できる。
  • 媒介時、売主からの合意が必要
  • 調査費の請求は売主のみに出来る

となります。

空家取引のメンドクサさ

空家取引は昨年、弊社でも数件取扱をしてきましたが、

 

  • 買手が限られる。(売れないわけではない)
  • 郊外遠方系の空家は仲介だときつい。
  • 売主自身が住んでいなかったりするのでヒアリングしても重要な部分が不明(とはいえ、遠方だったりするのであんまり行きたくない)

等を感じました。

 

ちなみに空家を売る際のポイントについては空家を売却したい!空家売却で注意したいポイントと買取という方法

にて触れています。

今後空家を売却する際の仲介手数料

例えば今までは400万円で空家が成約すると課税業者の場合

200万円×5%+200万円×4%+税 となり194,400円を正規手数料として請求できました。

 

これを、売主および買主双方から受け取ると(いわゆる両手ってやつですね)、388,800円を受け取る事ができます。

これに調査費として別途180,000円+税を加算すると

 

片手の場合・・・388,800円

両手の場合・・・583,200円

 

が報酬の総額となります。

そもそも空家の流通が促されるのか?

大手って調査費まで請求するのかな?という疑問と地場系業者は調査費の事を知らずいままでと変わらず仲介するのではないかなと感じました。

以前にも触れましたが、低単価空家の仲介はホンネを言うと結構きついので紹介でもない限りあまり触らないようにしてきました。

 

ただ、空家を投資物件として捉えれば何とか出口はあるかなという感触なのですが あまりにも過疎ってる地域だとそれも出来ません。

仲介業者の考え方にもよりますが、上記 調査料込での仲介手数料報酬の場合、両手でやったとしてもそれほどの数字ではないのでもうすこし流動性の高い物件に注力するのではないかとも思えます。

むしろ売主-購入候補者間での直取引を促した方がいいのでは?

すこし考えたのですが、空家売ります系のサイトというのは少ないながらもあるわけなので、それプラス業務的なサポートが出来るサービスがあるといいんじゃないかと思います。

 

よくわかんないけどAIで重要事項説明・売買契約書作ったり取引上の注意事項を売主・購入候補者に対しレクチャーできるとか。

不動産売買における自己発見取引のメリット・デメリットとは?

 

ただ、仲介業者を挟まないと変な買い候補者と対峙したりするかも知れませんけどね。(これが結構相手と喋ってるだけだと分かりにくかったりするので)

むしろ自分で投資物件化してもいいのでは?

もし、空家の事で悩んでいるのであれば 賃貸に出してもいいのでは?という事について書いてみます。

  • あまりにも過疎ってる地域ではない。(山間にポツンとみたいな)
  • 建物自体に目立った損傷がない(屋根がないとか)

という前提が必要になりますが、、、

まず、室内に残置物があるのであれば即撤去しましょう。そしてリフォームです。

経験則ですが、郊外だとがっつりリフォームしなくていいと思います。たまに超こだわってリフォームしてしまう人がいますが、普通に住めるって感じで大丈夫です。大事な事なので繰り返しますが、住める状態にしてください。

 

あまりに初期投資すると回収するのに時間が掛かり過ぎな上、賃料高めに設定=店子つかない→賃料下げるのループになるので気を付けましょう。

さて、賃借人が付けばそのまま朽ち果てるまで持っててもいいでしょうし首都圏であれば利回り20%弱(実際は17、8%くらい)で売出して売却でもいいと思います。余談ですが、なんとなくやり方が分かれば それっぽい物件を買い進めてそれを共担に入れ別物件購入などでもいいんじゃないでしょうか(ただ、本業忙しい系の人はあんまり片手間でやらない方がいいと思います。)

ちなみにこういうやり方は私の知り合いの業者や投資家がやっているので紹介してみました。

空家所有者は知っておいてもいいと思います

さて、今回の調査費用については今後空家を売却したい人は知っておいてもいいでしょう。

 

いきなり仲介業者に『調査費ください』って言われたらなんの事言ってるか分からない上にそういうのって詐欺じゃない?と思ってしまう場合もあるでしょう。

とどのつまり、今までは仲介手数料の割に調査事項が多い、交通費が掛かると掛けた時間の割に売れるか売れないかよくわかんない物件を取り扱うコストが仲介業者にとってあんまり安い物件やりたくないに繋がっていたわけですが、今後、廉価空家の流通促進に繋がる施策として業者として気になりました。

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【不動産査定に関する記事はコチラ】

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