不動産の売却のその多くは不動産業者との間に媒介契約を結び販売を進めるものです。
再度おさらいしておきましょう。媒介契約には
- 一般媒介
- 専任媒介
- 専属専任媒介
の３種類の形態があります。
媒介についてはこちらの記事で詳しく説明しています。【不動産売却で失敗しない媒介契約５つのチェックポイント】
今回は一般媒介に焦点を当ててお話しさせて頂きます。
- 一般媒介で依頼してはいけない状態
- 一般媒介でも問題ない状態
について確認していきましょう。
一般媒介で依頼してはいけない状態とは？
一般媒介では複数の不動産業者へ同時に売却の依頼を出来る媒介形態です。
一般媒介に至る流れとしては
- 始めて売出をする際複数社に頼むパターン
- それまで専任媒介・専属専任媒介で依頼していたが売れないので一般媒介に切り替えるパターン
が考えられます。
ここで、一般媒介で依頼してはいけない状態とはどんな状態でしょうか？
多くの人は窓口を多くして、たくさん広告すれば高く売れるのでは？と考えるようですが実は間違いです。
厳密に言えば、価格が間違っていなければ一般媒介であろうと、専任媒介であろうと売れます。そうでなければ一般媒介でも専任媒介でも売るのはなかなか難しいのです。
ここで重要になるのは一般媒介を依頼する際の状況です。
例えば、あなたが売却したい物件が相場よりも500万程高いとしましょう。この場合、一般媒介・専任媒介どちらで売却依頼する方がいいでしょうか？
答えは一般媒介・専任媒介どちらでも構わないが一般媒介で複数社（3社程度）に依頼するのはダメ です。
その理由については上記で述べた通りです。価格が間違っていれば、なかなか決まりません。ニーズに合っていないものはいくら広告しても売れないのです。
一般媒介でも問題ない状態とは？
では、一般媒介でも問題ない状態とはどのような事を指すのでしょうか？
その前に、まず一般媒介で依頼することによって業者同士を競わせようという考えもあると思います。しかし、その多くが競い合っていない事実を知りましょう。
どういうことか？
競争する状態とは『この条件ならすぐに決まる』という物件を担当した場合です。
すぐに決まる物件とは、
- 価格が安い、もしくは相場程度
- 立地がいい・希少性がある
等です。もう少し詳しく説明すると、対象する物件周辺にその不動産の需要がある状態でなおかつ高くない物件について不動産業者は優先的に決めていきたいと思います。
めったに土地が出ないエリアがあったとしましょう。例え、少し高い金額で売り出されようが希少性がある故、買手が付きやすいと考えます。このような場合も不動産業者の競争心理を煽る事が可能でしょう。
少々きつい言い方になりますが、特別の需要がない相場より高い物件は不動産業者からすれば優先順位が低くなります。
ここまではよろしいでしょうか？
では話を戻して、一般媒介でも問題なく売れてくれる状態について考えましょう。
つまり、ある一定需要がある限り物件は売れます。一番大事なのは『価格さえ間違えなければ』というこの1点です。これさえ抑えていれば一般媒介で複数社に頼んでも問題ありません。
まとめ
多くの人は、不動産業者に査定依頼をし、複数社の査定額をフラットに並べた上で１社なり複数社へ媒介依頼するプロセスをたどります。しかし、本当はいくらで売れるのだろうかと考える以上に『高く売ってくれそう』な感じの業者が選ばれているのもまた事実です。
価格にはある程度の根拠があります。本来的に一番重要なのは、その価格の根拠を不動産業者と共有する事でもあります。
『なにも分からないから不動産業者に聞いてみる。』という前にまずは自分で価格をある程度調べてはいかがでしょうか？
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