住宅ローンを滞納するとどうなる？督促から競売までの流れ

2025年12月9日2026年8月15日

住宅ローンの返済が難しくなったとき、「何回滞納すると競売になるのか」「今はどの段階なのか」が分からず、不安を感じる方も少なくありません。

一般には、督促、期限の利益の喪失、保証会社による代位弁済、競売申立てという順に進むことがあります。ただし、時期や手続きはローン契約、金融機関、保証の有無、滞納状況によって異なります。「3か月なら必ずこの段階」と一律には判断できません。

返済が難しいと分かった段階

収入の減少や支出の増加などにより返済が難しいと分かったら、支払期日を過ぎる前でも借入先の金融機関へ相談してください。住宅金融支援機構も、具体的な返済相談や申請手続きは返済中の金融機関へ問い合わせるよう案内しています。

返済方法の変更が利用できるかは審査によって決まり、すべての方に認められるわけではありません。家計の状況、今後の収入見込み、ローン残高を整理して相談することが大切です。

返済を滞納すると、金融機関から電話、書面、SMSなどで支払いの案内や督促が届くことがあります。書類を放置せず、支払期限、連絡先、請求額を確認してください。

この段階では、滞納分を解消できるか、返済条件を相談できるか、売却が必要かを早めに検討します。通常売却で住宅ローンを完済できる可能性もあるため、不動産価格とローン残高を確認しておくと判断しやすくなります。

住宅ローンは、契約に基づいて元本と利息を分割返済しています。一定の事由に該当して期限の利益を失うと、金融機関等から残額の一括返済を求められることがあります。

「期限の利益喪失通知」「一括返済請求」などの書類が届いた場合は、書類に記載された債権者、請求額、期限を確認してください。具体的な法的効果は契約や個別状況によるため、不明点は金融機関や弁護士等へ確認します。

保証会社付きの住宅ローンでは、一定の条件に該当すると保証会社が金融機関へ返済する「代位弁済」が行われる場合があります。

代位弁済後は、借金がなくなるわけではありません。債権者が保証会社等へ変わり、保証会社等から返済を求められます。以後の返済や任意売却については、新たな債権者との調整が必要です。

返済や売却について合意できないまま進むと、債権者が裁判所へ不動産競売を申し立てる場合があります。競売開始決定がされると不動産が差し押さえられ、裁判所による現況調査、評価、公告、期間入札、開札などの手続きが進みます。

差押え後でも任意売却を検討できる場合はありますが、債権者の承諾と、期限までの売買代金決済が必要です。詳しくは「差押え後でも任意売却はできる？」をご確認ください。

実際の期日や進行状況は、裁判所から届いた書類で確認します。競売申立ての取下げと任意売却の期限も併せてご覧ください。

住宅ローンの滞納後は、督促、期限の利益喪失、代位弁済、競売申立てへ進む場合がありますが、時期は一律ではありません。大切なのは「何か月滞納したか」だけで判断せず、届いた書類と契約内容から現在の段階を確認することです。

エクセリオン東京では、売却可能価格と住宅ローン残高を整理し、不動産会社として対応できる売却方法をご説明します。返済条件や法的整理については、金融機関や弁護士等へご相談ください。

一次情報確認日：2026年8月15日。実際の時期や取扱いは契約・債権者・裁判所により異なります。

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