昨日は、不動産購入は論理よりも心理が先行しがちとお話し致しました。
もう少し具体例を挙げてお話ししたいと思います。
当然、安い物件には問い合わせが殺到します。媒介を受けますと、例のレインズに掲載するケースが多いのですが、理由があり安い、単に早期売却希望により安いなど金額設定の理由は様々です。
問い合わせ相手が納得すれば掲載した日に申し込みが入るというのはよくあります。
こういった方たちは不動産を探し始めたばかりの方ではなくそのエリアで出物を待っていた人です。
今は不動産広告のほとんどをネットに頼っているのが現状なのですが、この様にすぐ反響が来るであろう物件に関しましてはネットではなく紙チラシでの告知が有用である場合がございます。
例えば、あるエリアで探しているがなかなか希望の条件に合う物件が出てこないとします。当然ながらそういった方は購入に前向きである可能性が高いのでネットおよび紙媒体などを隈なくチェックしています。
土地、戸建、マンション、種別に係らず、反復継続して検索を掛けている為反応が早いのです。(以前買い逃している場合が多いです。)
全てに当てはまりませんが、ここでは買い逃したくないという心理が働いているので多少、難があっても契約になる事があります。
逆に、周辺相場に合わせた価格で販売した場合は条件がいい順番に売れていきます。いつも言ってますが、かならず周辺の売り出しは欠かさずチェックしてください。
最近はリフォーム再販物件が非常に多いのですが、同エリア内、マンション内にそういった物件がある場合はこちらも要注意です。
既にリフォーム済で引渡も速やかな為、多少高くても現況で売り出ししている物件よりも決まりやすい傾向にございます。(圧倒的に高い場合はこの例に当てはまりません。)
瑕疵保険加入で担保が５年なんてやられた際は安心の極みで 『ちゃんと保証がついてるからこっちにしようかしら』と思うんじゃないっすかね。。。
冷静に考えれば、既存の部屋を買ったあとに自分でリフォームすれば若干安くなるのですが、一度リフォーム済みを見た方は心理的要因で少し高めだけれどリフォーム済みに決めようとなるのです。
ここでは、坪あたりいくらでの比較対象はしませんので心理的に決めているという他ないのです。
物件を購入の場合はおよそ３～５件ほどの比較をして買う方が多いようなのですが、印象だけではなくコストの面にも注意を払った方がいいと思います。
同じ事を売主である場合ならば買側からの視点で考えてみてください。
いやらしい言い方ですが、どうしたら買側がお得な気持ちになるか逆算するのです。(最大限の高値はこの視点を持って初めてしてください。)
ほとんどの場合は仲介が用意した査定書を参考に価格を自分で決めます。
結構作りが細かい査定書が多いのでなんとなくこんな感じかなと思ってしまいがちなのですが 媒介依頼する前に一度 自分で納得するよう周辺の売出等を調べてみて下さい。販売活動はそれからです。。。
なかなか成約事例などを参照するデータベースがないので
弊社周辺限定にはなりますが閲覧可能なシートを作成していきたいと思っております。
でも、、、エクセルずっと弄ってるとめちゃ疲れるので
暇な火曜・水曜にやろうかと思ってます。。
