売却の流れ

不動産を売却する際に心配な要素として「相場以下で売ってしまい損すること」が挙げられます。そこで、不動産の価値を事前に把握するためにインターネットや情報誌、折込広告などを参考にする方法が一般的です。
さらに正確な方法として、不動産会社などに査定を依頼することで類似条件の事例なども考慮した価格を算出してもらう事も可能です。

不動産売却の際に、不動産会社に査定を依頼するのが一般的です。

査定方法は不動産会社によって違いますが、主に簡易査定・机上査定・訪問査定といった方法を用います。
これらは全て人の手で行われますので、担当者のレベルによって査定金額の制度に違いが発生してしまいがちです。

査定金額を算出する方法にも種類があり「取引事例比較法」「収益還元法」「原価法」などを使用するケースが一般的です。
それぞれの査定方法は建物や不動産ごとに適したものを使用しますが、類似条件の不動産でもそれぞれに優劣要因があり、正確な査定金額を算出するには様々な類似事例を用います。

忘れられがちですが、不動産の売却には色々な種類の費用が発生します。
一般的なもので仲介手数料や税金などが挙げられますが、住宅ローンの返済などの費用が発生する場合があることなどは意外と見落としがちです。

売却金額の全てが手元に残る金額になる訳ではありませんので、間接コストの部分もしっかりと事前に確認する必要があります。

どういった費用が発生するのかを事前に聞いておく事も重要です。
さらに、仲介手数料は不動産会社ごとに金額がことなるため、売却費用を抑える選択基準として大きな割合になります。

売り出し価格を決める

不動産の査定が完了した後、実際に売却の手続きに入るには不動産業者と媒介契約を結ぶ必要がでてきます。
その際に重要なのが「査定価格」と「売却希望価格」の調整です。

不動産を少しでも高く売却したいという気持ちは当然誰にでもありますが、売り出し価格の設定を高額にしすぎると「なかなか売れない」という事態に陥ります。
希望の金額に満たない場合は売却しないと明確に決めているケースであれば問題ありませんが、相続や買い替えなどの事情で何年にも渡って売却されるのを待ち続ける事を許されない状況の場合には「少しでも高く」且つ「現実的に早期売却が可能な金額」を算出する必要があります。

売り出し価格の設定は不動産会社の実力と見識が必要な大切なフェーズです。
不動産会社ともしっかり話し合い、あなたの希望と状況に最適な価格を決めていきましょう。

媒介契約を結ぶ

売り出し価格が決まったらら、不動産会社と媒介契約を締結することで売却活動が始まります。

ここでは仲介業務でトラブルなどが起こることを未然に防ぐため、売り主が依頼する業務内容や仲介手数料などを明確にした媒介契約を結びます。
この媒介契約は依頼を受ける不動産会社にとって締結を義務付けられていますので、媒介契約無しに業務を請け負うことはできない仕組みになっています。

媒介契約には３種類の契約があり、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」に分かれています。
それぞれに売却活動の方法が違うため、実際にどの契約を結ぶかは依頼内容によって異なります。

売却活動をスタート

媒介契約を締結した後に売却活動がはじまります。
一般的に、まず最初に物件広告資料を作成し、不動産会社専用の情報データベースに掲載します。
このデータベースは不動産業者だけが閲覧可能な情報サイトで、大手不動産会社も昔ながらの街の不動産屋さんもこのデータベースに掲載された物件を販売・賃貸するのが主流です。

内覧の準備をする

いつ内覧希望者が現れても良いように、少しでも売却の可能性があがるよう掃除などしておきましょう。
居住中に売り出している物件の場合、室内が狭く見えてしまわないよう家具家電の配置にも気を配るとよりよい結果に結びつきます。
また、トイレやキッチンなどの水周りが清潔かどうかで内覧のイメージが大きく変わります。
常にモデルルームのような状態で生活する事は難しいですが、下駄箱の整理や風呂場のカビ取りなど日常の清掃にも成功の秘訣がたくさんあります。

売りに出している物件に購入希望者が現れたとき、不動産会社を通して「買付証明書」が提示されます。この買付証明書は購入の意思表示となる書面であり、購入希望者側の条件提示のための書面となります。ここで提示される条件として頻度が高いものは

1. ・売却価格
2. ・不具合箇所の補修について
3. ・引渡しの時期
4. ・契約時に支払う手付金の金額
5. ・登記簿面積と実測面積のどちらを用いて売買面積とするか

上記が挙げられます。
そのほかにも色々な条件が提示されるケースが多く、不動産会社と相談しながらしっかり検討し回答していきます。
ここで条件交渉がまとまればいよいよ契約へと進んでいくことになります。

過去に不動産取引や賃貸物件に住んだ経験のある人は覚えがあるかもしれませんが、不動産売買の際には必ず宅地建物取引士による重要事項説明があります。
買主に物件の詳細や法令上の制限など重要事項が説明されますので、売却物件の情報を適切に提供する必要があります。

無事に交渉がおわり契約条件がまとまり、住宅ローン審査など買主側の資金調達の目処が立てば、ついに正式に売買契約に進みます。
契約前日までに確認しておくべき事項として、契約書の文面や特約のほか、取り決めがあった条件の記載など契約書に不備がないことをしっかり確認しておきましょう。

当日は、まず不動産会社の宅地建物取引士から買主に対し重要事項説明書という書面を用いた法的な制限や物件の概要などの説明を行います。
この内容を双方が確認した後に、売買契約が読みあげられ契約書に署名、押印、手付金の受取りが行われ契約が成立します。
手付金は売買額の５％～１０％程度とするのが一般的で、手付金の領収書もこの際に渡します。

高額な契約となるため収入印紙が必要になります。金額や購入方法など不明な点は事前に不動産会社に確認をとり準備しておきましょう。

引渡しの際には主に３つの作業が発生します

残金決済

売買代金から手付金を差し引いた金額をうけとります。受取りといっても現金である必要はなく、銀行振り込みなどが一般的です。
さらに、固定資産税、都市計画税の日割額の清算もあります。残金決済には売主・買主・不動産会社・司法書士などが同席し、金融機関で行われる事が一般的です。

引き渡し

残金決済が完了したら物件の鍵などを引き渡し、司法書士が所有権移転に関する登記申請書を法務局へ提出します。

引越し

売却物件に私財などの残っている場合には引越しが必要になります。余裕をもって事前に引越しを済ませておく方が多いですが、引越し当日に引越しというケースも見られます。