タワーマンションの相続税評価はどう変わった？2024年からの評価方法

2016年10月21日2026年8月17日

タワーマンションを含む分譲マンションの相続税評価は、2024年（令和6年）1月1日以後の相続・遺贈・贈与から新しい評価方法が適用されています。

以前は、市場価格と相続税評価額の差に着目した相続対策が広く紹介されていました。しかし現在は、築年数、総階数、所在階、敷地持分などを基に算定する「区分所有補正率」が導入されています。購入価格と従来の評価額の差だけを見て、節税効果を判断することはできません。

2024年から分譲マンションの相続税評価が変わった

国税庁は、2024年1月1日以後に相続、遺贈または贈与で取得した「居住用の区分所有財産」について、新しい評価方法を定めています。一般にタワーマンション税制と呼ばれることがありますが、対象は一定のタワーマンションだけではなく、要件に該当する分譲マンションです。

自用の場合、家屋部分と敷地利用権の従来の評価額に、それぞれ区分所有補正率を乗じて評価します。補正率の計算には、次のような要素が使われます。

具体的な評価には登記事項証明書や固定資産税評価額などが必要です。国税庁は評価方法と計算明細書を公開しています。

2016年当時には、高層階と低層階の市場価格差を固定資産税へ反映する改正が報じられました。一方、現在の相続税・贈与税におけるマンション評価は、単に高層階の税額を上げる仕組みではありません。

区分所有補正率は複数の要素から計算され、物件によって評価への影響が異なります。所在階が同じでも、築年数、総階数、敷地持分などにより結果は変わります。「タワーマンションなら必ず評価が上がる」「低層階なら影響がない」とは断定できません。

国税庁の通達には適用対象外となる財産も定められています。たとえば、区分建物の登記がされていないもの、一定の低層・小規模な建物、事業用の棚卸資産等に該当するものなどです。

また、構造上主として居住用に供することができる専有部分が対象であり、登記簿上の種類や建物全体の状況も確認が必要です。対象可否を物件名や階数だけで判断しないようにしましょう。

相続税評価だけを理由にマンションを購入すると、不動産としての価格変動や維持費を見落とす可能性があります。少なくとも次の点を確認します。

相続税評価額が市場価格を下回る場合でも、その差が将来の売却損や保有費用を上回るとは限りません。不動産の収益性、換金性、管理負担まで含めて検討する必要があります。

相続したマンションを売却する場合、相続税評価額と売却価格は別のものです。売却価格は、同じマンションや周辺の成約事例、所在階、向き、眺望、室内状態、市況などを踏まえて査定します。

売却によって譲渡所得が生じる場合は、取得費、譲渡費用、所有期間などを基に所得税・住民税を検討します。相続税の申告で用いた評価額が、そのまま譲渡所得の取得費になるとは限りません。

2024年から、居住用の区分所有財産には新しい相続税・贈与税の評価方法が適用されています。タワーマンション購入による相続対策を検討する場合は、現行制度で評価額を試算し、不動産としての価格変動、維持費、換金性も合わせて確認することが重要です。

EXELIONでは、マンションの市場価格や売却計画をご案内します。相続税評価や申告の最終判断は、税務署または税理士へご相談ください。

【確認した一次情報】確認日：2026年8月17日
・国税庁「No.4667 居住用の区分所有財産の評価」（令和8年4月1日現在法令等）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hyoka/4667.htm
・国税庁「居住用の区分所有財産の評価について（法令解釈通達）」
https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kobetsu/hyoka/231004/index.htm

※本記事は一般的な制度の説明です。個別の相続税・贈与税評価や申告については、税務署または税理士へご確認ください。

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