不動産売買の契約不適合責任とは？売主・買主の確認事項

2016年10月20日2026年8月15日

2020年4月1日に施行された改正民法により、売買の目的物に問題がある場合のルールは、従来の「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」を中心とする仕組みに改められました。

現在は審議中の制度ではありません。不動産売買でも、引き渡された土地・建物が契約で合意した種類、品質、数量に適合しているかが重要になります。

契約不適合責任とは

契約不適合責任とは、引き渡された目的物が、種類・品質・数量について契約の内容に適合しない場合に売主が負う責任です。

単に建物に傷や不具合があるかだけでなく、その状態が売買契約書、重要事項説明書、物件状況報告書、設備表などで合意した内容と異なるかを確認します。

例えば、雨漏りがあることを契約書等で具体的に説明し、買主がその状態を前提に購入した場合と、雨漏りがない前提で契約したのに引渡し後に発覚した場合とでは、契約不適合の判断が異なり得ます。

旧民法の瑕疵担保責任では「隠れた瑕疵」が中心的な要件でした。改正民法では、買主が知らなかった欠陥かという点だけでなく、引き渡された目的物が契約内容に適合しているかを基準に考えます。

そのため、売主と買主が何を契約内容としたのかが重要です。物件の現状、既知の不具合、修繕履歴、境界、越境、設備の状態などを、契約前に具体的に確認・記録する必要があります。

修補、不足分の引渡し、代替物の引渡しなど、契約内容に適合する状態にするよう求めるものです。不動産では修補が問題になることが多いですが、具体的な方法は契約内容や不適合の性質によります。

原則として相当の期間を定めて追完を求めても履行されない場合、買主は不適合の程度に応じて代金の減額を請求できることがあります。追完が不能な場合など、催告を要しない場合も定められています。

契約不適合が債務不履行に当たり、民法上の要件を満たす場合は損害賠償を請求できる可能性があります。売主の帰責事由などが関係するため、不適合があれば必ず損害賠償になるわけではありません。

相当期間を定めて履行を催告しても履行されない場合など、民法上の要件を満たせば契約を解除できる可能性があります。不適合が軽微な場合などは解除できないことがあります。

種類または品質に関する契約不適合については、原則として、買主が不適合を知った時から1年以内に売主へ通知しなければ、その不適合を理由とする権利を行使できなくなる場合があります。

ただし、売主が引渡し時に不適合を知っていた、または重大な過失により知らなかった場合には、この通知期間の制限が適用されないとされています。実際の権利行使には消滅時効等も関係するため、問題が判明したら早めに専門家へ相談してください。

個人が売主となる中古住宅売買では、契約不適合責任を負う期間や対象を契約で定めることがあります。一定の設備を免責とする、通知期間を定めるなどの特約が設けられる場合もあります。

ただし、売主が知りながら買主へ告げなかった事実についてまで、免責特約により当然に責任を免れられるとは限りません。売主は物件状況報告書等へ正確に記載し、買主は免責の対象と範囲を確認してください。

宅地建物取引業者が自ら売主となり、宅建業者ではない買主へ宅地・建物を売却する場合、宅地建物取引業法により買主に不利な特約が制限されます。

原則として、契約不適合を通知すべき期間を引渡しの日から2年以上とする特約を除き、民法より買主に不利となる特約はできず、違反する特約は無効となります。

なお、新築住宅の構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分には、住宅品質確保法に基づく10年間の責任など、別の制度も関係します。

分からない事項を推測で「問題なし」とせず、「不明」「未調査」であることも含めて正確に共有することが大切です。

既存住宅では、一定の講習を修了した建築士による建物状況調査（インスペクション）を利用できる場合があります。ただし、建物状況調査はすべての欠陥を発見したり、将来の不具合がないことを保証したりするものではありません。

契約不適合責任では、物件が抽象的に「欠陥住宅か」ではなく、引き渡された状態が契約で合意した種類・品質・数量に適合しているかが重要です。

売主は知っている事実を具体的に告知し、買主は契約書、重要事項説明書、物件状況報告書、設備表の内容を確認してください。個別の責任判断や請求については、弁護士等へご相談ください。

一次情報確認日：2026年8月15日。契約内容と当事者の属性により適用関係は異なります。

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