私道の通行・掘削承諾が取れないときの確認事項｜売却・購入への影響

2019年8月26日2026年10月23日

私道に面する土地や建物では、売却・購入・建替えの際に「通行・掘削承諾書」の有無が問題になることがあります。承諾が得られないからといって直ちに売却やライフライン工事が不可能になるとは限りませんが、道路の権利関係や工事内容を確認せずに進めることはできません。

2023年4月施行の改正民法では、他人の土地へのライフライン設備の設置や、他人が所有する設備の使用に関する権利と手続が明文化されました。ただし、民法上の権利があることと、承諾書が不要であることは同じではありません。金融機関、買主、工事事業者が書面を求める場合もあります。

重要：現地の権利関係や契約内容により判断が変わります。無断で通行・掘削工事を行わず、司法書士・弁護士・道路管理者・各ライフライン事業者へ個別に確認してください。

通行・掘削承諾書とは

一般に、私道の所有者が、対象地の所有者等による通行や、水道・ガス・下水などの工事のための掘削を認める旨を記載した書面です。法律で統一された書式があるわけではなく、対象範囲、利用目的、工事方法、復旧、費用負担、将来の承継などを個別に定めます。

承諾書は、権利関係を明確にし、将来の紛争を予防するために取得します。私道持分がある場合でも、工事箇所や共有関係によって確認が必要です。

ただし、影響の大きさは、道路種別、持分、既存配管、登記された権利、過去の合意、利用状況によって異なります。「承諾書がない物件は売れない」と断定するのは適切ではありません。

民法213条の2では、他の土地に設備を設置し、または他人の設備を使用しなければ、電気、ガス、水道水などの継続的給付を受けられない土地の所有者について、必要な範囲で設備を設置・使用する権利が明文化されました。電話やインターネット等も対象に含まれると法務省資料で説明されています。

設備を設置・使用する場所や方法は、他の土地や設備への損害が最も少ないものを選ぶ必要があります。また、あらかじめ目的・場所・方法を通知し、損害や利用に応じた償金・費用を負担する場合があります。

この規定により一定の法的根拠は明確になりましたが、自力で工事を強行できるという意味ではありません。相手方が拒否している場合や所有者が不明な場合は、専門家と対応方法を検討します。

公道か私道か、建築基準法上の道路か、位置指定道路・2項道路等に該当するかを自治体の窓口や道路台帳等で確認します。道路と見えても、法的な扱いが同じとは限りません。

登記事項証明書、公図、地積測量図等で所有者、共有持分、工事予定箇所を確認します。相続登記がされていない場合や、所有者の住所が変わっている場合は交渉に時間を要することがあります。

私道持分の有無と割合を確認します。持分があっても、他の共有者の権利や工事内容を考慮する必要があり、すべての工事を自由に行えるとは限りません。

購入時の契約書類、重要事項説明書、隣接所有者との覚書、過去の工事資料を確認します。現在の所有者だけでなく、承継人にも効力を及ぼす記載があるか確認します。

水道・下水道・ガス等の台帳や現地調査により、本管・引込管の位置、口径、所有区分を確認します。図面と現況が一致しない場合もあります。

地役権の登記、契約、囲繞地通行権、長年の利用状況などを整理します。「今まで通れていた」という事実だけで、車両通行や工事車両の利用まで当然に認められるとは限りません。

法的な権利の有無とは別に、住宅ローン審査や工事受注の条件として承諾書を求められる場合があります。売却開始前に、仲介会社を通して想定される条件を確認します。

承諾料を求められた場合も、直ちに応じるのではなく、法的根拠、工事による損害、土地利用への影響を整理します。交渉を感情的にしないため、仲介会社や専門家を通じて説明する方法もあります。

承諾書が未取得である事実や、私道・配管の状況を買主へ正確に説明します。売買契約では、承諾取得を契約条件にするのか、現状を前提に引き渡すのか、解除や期限をどう定めるのかを明確にします。

問題を伏せたまま売却活動を進めると、住宅ローン審査や契約直前に取引が止まる可能性があります。査定段階で資料を確認し、価格・販売方法・想定買主を含めて計画を立てることが重要です。

私道の通行・掘削承諾が取れない場合も、まず道路、所有者、持分、既存合意、配管、通行権、取引条件を分けて確認します。改正民法によりライフライン設備に関する権利は明文化されましたが、個別物件の工事や売買が自動的に進められるわけではありません。

早い段階で資料を集め、道路管理者、設備事業者、司法書士・弁護士等と連携することで、売却や購入への影響を具体的に整理できます。

私道に面する不動産の売却をご検討の方へ
株式会社エクセリオン東京では、道路・配管資料と取引条件を確認し、販売方法を整理します。

一次情報確認日：2026年10月23日。この記事は一般的な情報であり、個別案件への法律判断ではありません。

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