不動産売買をやっていると『この金額で売れるのか？』と思う事がままある。相場というものがあるので相場に則した値付けを心掛けているつもりではあるのだが・・・。
特に融資が絞られているのと首都圏はそうでもないけれども人口減少も叫ばれて久しく実際に人口が減っているエリア・需要がないエリアなんかでもとりあえずはやってみるの精神でやってみて実際にうまくいくこともあれば失敗する案件もある。
そんな中でありがたくも地元埼玉某所(浦和)からの紹介は相変わらず頂いており、こちらはなんとなくうまくいってる。なぜなら地元だからであり、なんとなくの相場感や居住している人間の消費行動などもなんとなく身体化されているからである。
私の地元は車が必要なエリアではあるのだけども都内への通勤も満員電車を除けばそれほど負荷はなく通勤できるエリアで、休日も地元のモールや大型の公園等、それほどレジャー費もかけることなく過ごす事が出来る。
私の地元といえば殊、住宅に限って言えば、購入導線があらかたデフォルト化しており、最近はある程度狭小化し県外からの移住もある程度あるとは云え、幸いにして相場も至って乱高下する事がそれほどでもなかったエリアである。(地元を浦和とお伝えしたが浦和と言っているだけで京浜東北の浦和とはちょっと離れている。浦和は高いです。)
価格さえピンポイントで間違えなければ売れるのである。(逆に郊外の場合だとそれほど幅がとれないのでピンポイントが重要である。間違えなければ早いし、間違えると地獄である。)
翻って都内、さらに都心に限って言えばあるグロス帯ではなかなかのピークアウトを感じる。新築のマンションなんかは某駅で坪400万近くだったりするわけで普段、そのような案件をウォッチするだけに留まる私からすると驚きとしか言いようがない。このあたりは一般エンドと同じ程度の驚きを感じている所存である。
中古マンションに関しては旧耐震、ないし築後40年を超えようとするマンションが多く存する。これらに対する融資も実際に数年前とは比べ若干厳しくなってきたように感じる。そもそも某都市銀に関しては旧耐震に融資はしないといった様相である。この辺りの知識も客付けをメインでやってないのでかなり遅れている感じも否めないが影響があるのは感じている。
また、投資用物件に関してはあるグロス帯以降は知る由もないとして、以前サラリーマン大家さんが通帳およびエビデンスを何某することによって買い増しが出来た市場のモノに関しては全くと言っていいほど融資が通らないと聞いて久しい。
当然といえば当然なのだが自己キャッシュ0で始められる投資(といっても限りなく事業なのだが)はある程度、形は変えたものの今でも存在するが、やはり耐用年数を過ぎた物件・郊外に在する評価のつかない物件に関しては2年程度前を翻ると全くと言っていいほどその流動性・価格からいって別物になってきている。(先日も埼玉某所 駅徒歩15分以上の表面6パー程度(エンド向け)の昭和築レジが来たがどうしていいのか、その術は私含め、弊社にはない。) 2億程度のレジなどっていまみなさんどうされているのでしょうか。
実は押し込み3為やエビ改ざんの問題が噴出する少し前の事、業者間の間ではそろそろだねという話が出ていた。事実、メディアがこの問題を取り上げるちょっと前に『うちはそろそろやばいです』という話も律義に教えて頂いていた。
私の場合、暴落論者ではないのでオリンピック後を特段悲観しているという事はないのだがそろそろ不動産高い高いからはある一部の地域を除いてドライになった方がいいと考えているし、そのような精査も顧客と共有するべき段階にきているのではないかと思料している。
そんなことは頭にありつつ、いざ当事者になってみると『もっと高くいけるんじゃないか？』って思ってしまうんですよね笑 特に地元は。(ただ、都内に関しては耐用年数があれだろうが、遵法性があれでもなんとかなる感じはあります。変な自主管理とかはよくわからない。)
おしまい
