境界非明示・現況渡しで不動産は売却できる？売主の責任と注意点

土地や戸建てを売却するとき、「境界非明示」「現況渡し」という条件で進めたいという相談があります。測量に時間がかかる、隣地所有者と連絡が取れない、相続した土地で資料が少ないなど、事情はさまざまです。

境界を明示しない物件や現況のまま引き渡す物件でも、売買契約を締結すること自体は可能です。ただし、言葉だけで条件を決めると、引渡し後に面積不足、越境、設備の故障、残置物などをめぐる紛争につながるおそれがあります。売主・買主が何を確認し、どこまでを契約条件とするかを具体的に整理することが重要です。

境界非明示とは

一般に境界非明示とは、売主が買主に対して現地の境界標を指示したり、新たに測量して境界を確定したりすることを売買条件にしない取扱いです。法律上統一された一つの書式があるわけではないため、実際の契約では「何を行わないのか」を明確にします。

例えば、既存の境界標がある場合にその位置を参考として示すのか、境界確認書を取得しないのか、確定測量を実施しないのかでは意味が異なります。「境界非明示」の一言だけで済ませず、契約書と重要事項説明書に具体的な条件を記載します。

現況渡しとは

現況渡しは、原則として契約時に確認した物件の状態を前提に引き渡す取扱いです。古家、設備、庭木、塀、擁壁、残置物などをどこまで現状のままとするかを定めます。

現況渡しも、売主が把握している不具合や越境等を説明しなくてよいという意味ではありません。売主が知っている事実、付帯設備の状態、撤去する物と残す物を告知書や付帯設備表などで整理します。

境界非明示・現況渡しでも売却できるか

結論として、買主が条件とリスクを理解し、双方が合意すれば売却できる場合があります。特に不動産会社による買取では、測量や修繕に必要な時間と費用を買取価格に反映し、現況で取引することがあります。

一方、一般の個人へ仲介で売却する場合は、住宅ローンを利用する買主や金融機関が境界・接道・越境の確認を求めることがあります。分筆、建替え、開発を予定する買主にとって境界の不確実性は大きな判断材料です。

最初に確認したい8項目

1．境界標の有無

金属標、コンクリート杭、鋲などが現地に残っているかを確認します。境界標が見つかっても、それだけで正しい筆界や所有権の範囲が確定するとは限りません。

2．登記関係資料

登記事項証明書、公図、地積測量図、建物図面、過去の売買契約書、境界確認書、測量図を集めます。法務局備付けの図面と現況が一致しないこともあるため、資料同士を照合します。

3．筆界と所有権界

法務局が説明する「筆界」は土地が登記された際に区画された線で、当事者の合意だけでは変更できません。「所有権界」は所有権の及ぶ範囲を示し、筆界と一致しないこともあります。境界問題では、どちらが争点かを分けて考えます。

4．越境物

塀、樹木、屋根、雨どい、配管、擁壁などが隣地へ越境していないか、隣地から越境されていないかを確認します。越境がある場合は、その事実、解消時期、将来建替え時の扱いなどを書面で整理します。

5．接道状況

前面道路の種別、幅員、接道長さ、セットバックの要否を確認します。境界が不明確だと、有効な敷地面積や建築計画の判断に影響する場合があります。

6．登記面積と実測面積

売買代金を登記面積で確定する公簿売買か、実測後に差額を精算する実測売買かを決めます。境界非明示で公簿売買とする場合は、実測面積との差が生じても精算しない条件などを契約で確認します。

7．契約不適合責任

種類、品質、数量が契約内容に適合しない場合の責任について、対象、期間、通知方法、免責の範囲を具体的に定めます。宅地建物取引業者が売主となる場合など、当事者の属性によって制限される特約もあるため、個別確認が必要です。

8．買主の利用目的と融資条件

現状利用、建替え、分筆、再販売など、買主の目的によって必要な調査は変わります。住宅ローンや事業融資の審査条件も、契約前に確認します。

測量を検討したほうがよいケース

• 境界標が見つからない、または位置に疑問がある
• 登記面積と現況に大きな差がある
• 分筆して売却する予定がある
• 塀・建物・配管などの越境が疑われる
• 隣地所有者と境界の認識が異なる
• 買主や金融機関が確定測量を条件としている

測量の要否、範囲、期間、費用は物件ごとに異なります。土地家屋調査士へ資料と現況を示し、売却スケジュールに間に合うかを確認します。

隣地所有者が立会いに応じない場合

まず登記情報や住民票等の取得を含めた所有者調査、連絡方法、過去の境界資料を確認します。連絡が取れない、境界の認識が一致しない場合でも、強引に境界標を設置することは避けます。

法務局の筆界特定制度は、筆界特定登記官が資料、現地調査、測量、筆界調査委員の意見などを踏まえて筆界の位置または範囲を明らかにする制度です。新たな境界を作る制度ではなく、所有権界を直接決める制度でもありません。問題の性質に応じて、土地家屋調査士、弁護士、法務局等へ相談します。

売買契約で明確にしたい事項

• 境界を明示するか、しないか
• 確定測量、現況測量、境界確認書の取得を行うか
• 公簿売買か実測売買か、面積差の精算を行うか
• 越境物と将来の解消方法
• 残置物、設備、古家等の取扱い
• 契約不適合責任の対象と期間
• 融資や測量を停止条件とするか
• 引渡しまでに行う作業と費用負担

不明点を曖昧なままにせず、「売主が行わないこと」と「買主が了承すること」を対応させて記載することが、トラブル予防につながります。

仲介と買取の選び方

時間をかけて測量や越境解消を行える場合は、一般の買主へ仲介で販売する方法を検討できます。手間や時間を抑えたい、隣地調整が難しい、古家や残置物も含めて現況で売りたい場合は、買取が選択肢になることがあります。

ただし、買取価格には事業者が負担する調査費、測量費、解体・修繕費、再販売リスク等が反映されます。仲介価格と単純比較せず、手取り額、期間、条件、売却後の責任を並べて判断します。

まとめ

境界非明示・現況渡しでも売却できる場合はありますが、それは「何も確認しなくてよい」という意味ではありません。境界資料、越境、接道、面積、設備、買主の利用目的を確認し、契約条件を具体化する必要があります。

売却を急ぐ場合も、測量して仲介する方法と、条件を開示して買取を利用する方法を比較すると、価格だけでなく期間やリスクを含めた判断がしやすくなります。

確認した一次情報

• 法務省「土地の境界トラブル防止」
• 法務局「筆界特定制度のあらまし」
• 法務局「筆界特定制度Q&A」

一次情報確認日：2026年10月23日。この記事は一般的な情報を整理したものであり、個別案件への法律判断ではありません。